2019年9月10日，华夏幸福发布公告，间接全资子公司华御江(武汉)房地产以116.246亿元的底价打包竞得武汉武昌区两幅土地。

这两幅土地即为8月挂牌出让的两宗位于武昌滨江商务区核心区、紧邻武汉绿地国际金融城的P(2019)108号和P(2019)109号地块，两幅土地合计规划用地面积地上为194114平米、地下为231341平米;地上计容总建筑面积合计为111万平米;土地分类为商服用地、住宅用地、公园与绿地、交通服务场站用地;建筑控制高度为一栋380米、一栋300米地标性建筑。

(地块规划设计条件图) 

(地块和地标建筑示意图)

之前坊间也早有传闻，年初从华润置地出走的吴向东，计划将武汉作为第一站，开启华夏幸福第一个巨无霸的商业地产项目。如今尘埃落定，大家不禁会问：为什么会是华夏幸福?之前只做产业新城和产业小镇、2018年资金链几将断裂的华夏幸福怎么突然又有钱拿地了?它能做好这个城市核心区的大体量综合体项目吗?

为了解答这些问题，或许我们应该先了解一下2018年下半年成为华夏幸福第二大股东的中国平安集团在地产行业的深度布局。

 

平安集团在地产行业的全向投资

 

资金雄厚的平安不动产

2010年之前，保险资金投资不动产受到政策的限制，很多都是打着购买自用型项目的名号进行投资，平安的不动产投资大都以集团或平安信托的名义进行。

2010年9月，中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，2012年又将这一比例提高至20%。2011年，平安寿险还获得了PE与不动产双牌照。此后，平安投资不动产的动作明显增多。

平安信托、寿险等早些年投资购买的大多是一二线城市核心商业区的办公楼、综合体项目，这个投资逻辑一直被沿用至今。目前这些物业基本都交由平安不动产统一管理。这个注册于1995年的平安集团子公司，近年来开始发挥更大的作用。

(平安不动产发展历程)

隐形地主的三种房企合作模式

平安系与房企的合作模式主要有三种：一是与房企组成联合体共同拿地;二是入股或者收购房企某个优质项目;三是与房企签订战略协议，成为战略投资者。

2014年是房地产行业的调整之年，整体市场销售不景气，房企拿地就显得小心翼翼，而平安却开始“抄底”入市。从2014年末至2015年初，平安不动产频频在土地市场出手，成为朗诗、金地、招商等开发商最亲密的合作伙伴，所拿土地均位于北京、广州、杭州、南京、苏州等一二线重点城市，拿地金额超过300亿元。

从2017年至今，房地产行业再次进入调整周期，善于底部买入的平安集团则频繁出击，主要以合作的形式，在国内的济南、长沙、天津、杭州、重庆等热点城市多次拿下优质核心地块。

(2017年3月，平安拍得济南CBD核心地块，并引入龙湖、万科、仁恒、招商共同开发，图为360米高的济南平安金融中心)

(2019年6月，平安、龙湖合作拿下重庆中央公园周边两地块，将围绕龙湖中央公园嘉悦天街打造两江新区核心商圈)

(2019年8月，平安联合新鸿基以132.6亿元拿下杭州钱江新城绝版宝地江河汇地块，将打造低层高密度城市综合体)

在商业地产方面，通过自建和收购，平安不动产在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、武汉、苏州等一二线重点城市不断开发或增持优质商办项目。

(平安集团在全国各主要城市的部分不动产投资)

在房地产企业股权投资方面，平安集团的角色主要是战略投资者和财务投资者。一是作为战略投资者为房企做信誉担保或背书，使其在信誉评级和融资端获得优势地位;二是只作为财务投资者，基本不参与公司的管理营运。

目前，平安集团已是碧桂园、朗诗、融创、旭辉、华夏幸福、中国金茂等多家房企的第二大股东。此外，其还重仓持有金地集团、绿地控股、华润地产、保利地产等房企股权。平安重仓持股的知名房企至少有13家。平安不动产的官网显示，其与包括招商、金地、万科、世茂、华润等合作的知名房企达18家。

(平安集团作为第二大股东的部分房企)

与绝大部分房企运作地产模式不同，“平安不动产”定位于不动产的投资及管理平台，除了自身开发外，更多地借助外部房企力量合作开发。事实上，三种形式的具体合作方式均是平安方面出钱，房企出力。

打造“中国的黑石”

官网信息显示，平安不动产的资金来源主要有三个方面，一是自有资金，200亿人民币资本金;二是千亿保险资金;以及来自机构、个人客户的海量第三方资金。

在人事方面，平安不动产经常从龙头房企的各个部门挖人，在各地的团队基本由知名房企的人才组建而成。如平安不动产董事长邹益民，曾经长期担任新鸿基上海公司董事长。

在规模上，公开资料显示，截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模达到了500亿元。2019年5月，平安不动产发布的财报显示，2018财年，平安不动产归属于母公司所有者的净利润同比增长153.2%，归属于母公司所有者权益增长16.8%，总资产增长29.0%，资产管理规模超3400亿元，同比增长17.0%;整体实现跨越式增长。

平安不动产的官网信息显示，其业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略投资等领域。“中国的黑石”已初现峥嵘。

 

平安集团在武汉的不动产投资

 

位于武汉市商业中心江汉路的平安大厦，原名为“佳丽广场”，是一座集购物、办公、金融、餐饮、娱乐等于一体的大型综合性建筑，是武汉市的标志性建筑。佳丽广场21层—42层写字楼由平安保险整体购买，2006年11月交付并更名为“平安大厦”。

(地处商业闹市区的平安大厦)

2011年，平安保险以9.63亿元从香港瑞安集团手中整体收购了位于武汉天地企业中心5号楼，合计5.9万方。平安保险保留部分楼层自用之外，其余面积予以出租。而作为武汉首座5A国际甲级写字楼，入市就创下了最高租金、最快满租的市场纪录。

(武汉天地写字楼集群，最右边的平安金融中心上方的“中国平安”的LOGO格外醒目)

2016年11月，在武汉限购升级后的首次土拍中，平安不动产旗下深圳联新投资管理有限公司以总价110.65亿元的价格拿下武汉汉阳杨泗港地块。平安内部人士表示，此次将作为财务投资者角色参与项目开发。该人士也表示，此次所用资金是通过其发行的房地产基金，而未使用险资。随后，平安引进了越秀、中建三局、龙湖、金茂等一起合作开发汉阳新港长江城。

(武汉汉阳新港长江城规划效果图)

2017年年底，平安与保利、华侨城、金地、绿城组成的联合体，以楼面地价15606元/平的价格竞得汉阳四新片单价地王P(2017)128号地块。

(项目超高层建筑效果图)

2018年11月，经过34轮竞拍，深圳平安创科旗下深圳市创乐企业管理有限公司以总价186780 万元，楼面地价9872.09元/平拿下汉阳新五里地区P(2018)122号国博E6地块。2019年5月20日，武汉招平雍荣置业有限公司申报该地块的新建居住项目规划设计方案。

如今，作为华夏幸福二股东的平安集团，再度成功布局武昌滨江商务区的核心地块。自此，平安集团在武汉的三大滨江区：汉口滨江武汉天地商务区、汉阳滨江新港长江城、武昌滨江商务区完成了武汉“长江主轴”沿线的不动产布局。

(平安集团在武汉三镇滨江区的不动产布局)

 

展望武昌滨江又一巨无霸商业综合体

 

华夏幸福的商业地产挑战

在华夏幸福拍下武昌滨江核心区两块打包地块之前，其业务范围主要以产业新城和产业小镇为主，并没有操盘中心城市核心板块大体量综合体项目的经验。

2018年7月，华夏幸福在危机时刻，引入平安集团作为第二大股东。随后，在平安的建议下，华夏幸福对公司业务、人员架构进行了梳理和调整，对公司战略布局进行了重新规划。

2019年2月，曾一手打造22座万象城的华润“灵魂人物”吴向东带着原华润置地的一众旧部，正式进入华夏幸福。吴向东出任联席董事长和总裁等职，其工作是在华夏幸福原有的产业新城业务之外另辟战场，打造商业地产、高端住宅、长租公寓、康养地产等新业务。

(已开业两年的上海华润万象城)

华夏幸福武汉公司是华夏幸福南方总部成立以来注册成立的首家子公司。工商注册资料显示，华夏幸福武汉公司注册资本5000万元，经营范围包括房地产开发、经营，自有房屋的租赁，物业服务等方面，注册地为武汉市江岸区。

在今年4月份举办的业绩说明会上，华夏幸福方面表示，南方总部主要从事新业务，其中城市高端住宅、商办物业的开发和运营为主要拓展的新业务之一。

华夏幸福武汉公司的成立，意味着由吴向东和俞建领衔的华夏幸福南方总部开始正式启动了高端住宅和商办物业开发和运营事宜。这次拿下武汉两幅地块，也是华夏幸福南方总部第一次在二级市场拿地，更是华夏幸福重要的转型之战。

 

两江四岸商务区 靓丽滨江天际线

 

鉴于目前地方政府的债务结构，各主要城市的土地出让节奏或将加快。而由于目前香港局势的复杂局面以及内地房地产市场的调控预期，港企、海外开发商和险资凭借资金优势，在内地主要城市拿地的速度或将加快，或许目前正是底部拿地的好时机。

此次平安集团携手华夏幸福落子武昌滨江核心区，未来将与紧邻的以“武汉第一高楼”绿地中心为核心的绿地国际金融城形成互补，或将推动周边多个旧城改造项目的加速，也将推动武昌滨江商务区的深入发展和完善。

(武昌滨江商务区鸟瞰效果图) 

(杨园新城规划效果图)

未来武汉的土地出让节奏也将加快，也会有更多优质房企进入武汉，而在调控之下的房地产行业，“快周转”、“规模化”的浪潮已经退去，取而代之的是“高品质”、“可持续”的发展模式。

未来，武汉的城市建设和经济发展还将持续加速;未来，优质房企也将给武汉带来更多、更具特点、更具品质的地产项目;未来，横穿武汉的“长江主轴”的两岸核心区，也将有更多靓丽的天际线。

(2017年10月武汉市规划研究院公布的长江主轴效果图)

 

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