“体育地产+球场经济”新机遇!武汉新华路体育场改造展望

2019-10-10 点击:次

在国家大力鼓励体育产业的东风下，如何打造体育综合体，以消费带动体育产业发展?如何改造城市中的老旧场馆，并与和“城市更新”相结合，以进一步推动经济社会持续发展?如何解决“体育场馆的赛后可持续营运”这个世界性的难题?

近年来，武汉的城市建设和经济建设取得了长足的发展，但体育产业的发展却相对滞后，军运会为武汉发展和完善体育产业提供了难得的良机。

我们试以新华路体育场的改造展望为例，期望对即将迈入快速发展期的武汉体育产业及刚刚萌芽的体育地产进行探讨。

新华路体育场的前世今生

武汉新华路体育场是1955年建成的一座综合性球场，占地135亩，建筑面积16982平方米，看台可以容纳3万余人。原是“汉口地皮大王”刘歆生的私人花园里一块健身的地盘，1934年收归国有后定名为汉口体育场，1953年原中南体委决定在汉口体育场的基础上修建一座专业体育场，建成时是全国第一流的综合性体育场。

(刘歆生向家人展示汉口规划图纸)

它见证过武汉雅琪激情澎湃的冲A历程，也经历过那场让人刻骨铭心的0:7，目睹过武汉黄鹤楼的冲超成功以及中超豪气七连胜，也为武汉光谷的忿然退赛而伤感无奈。它见证了武汉足球的起起落落，在武汉球迷的心中，这始终是一座圣殿，如同老特拉福德球场之于曼彻斯特，如同圣西罗球场之于米兰。

(2005年中超第9轮，武汉黄鹤楼3-2力克山东鲁能)

(武汉是一座足球底蕴深厚的城市，热情的武汉球迷对新华路体育场抱有十分深厚的情感)

数十年的使用，新华路体育场内部设施早已老化，看台已有裂缝，座椅均已斑白。这座位于汉口市中心、经过60多年的风雨洗礼、有着深厚历史底蕴的体育标志性建筑，由于历史原因和现实发展的受限，现有的场馆设施已不能承担大型赛事活动，整体空间布局也不符合时代的需要，新华路体育场正面临着新的挑战。

(2015年的大暴雨后，新华路体育场成为泳池)

在武汉卓尔足球队将主场迁到汉阳沌口体育中心后，新华路体育场已很少承担重大足球比赛。如今，几度修缮的新华路体育场静静地伫立在那里，任凭时光似水流逝，任凭周边沧海桑田。

(距离新华路体育场不远处的新华路和建设大道交汇处，是高楼林立的武汉金融街核心区)

新华路体育场的改造契机

2016年，湖北省体育局发布《湖北省体育产业发展“十三五”规划》：

1.提出打造足球、网球和航空运动三大优势体育产业。

2.推动体育与房地产融合，引入社会力量新建公共体育场馆的可探索体育地产模式，配套一定的商业用地用于商业、餐饮和商品房开发。鼓励大型体育场馆融入多元业态，打造城市体育服务综合体，推动体育与住宅、休闲、商业综合开发。

3.推广PPP模式，吸引社会力量参与体育场馆建设和运营，实质性推动国有体育场馆所有权与经营权分离工作，产权归国有，经营权归企业，支持体育场馆通过委托、特许经营等方式，委托专业运营机构管理。

4.推行场馆设计、建设、运营管理一体化模式，将赛事功能需要与赛后综合利用有机结合，建设以体育场馆为核心的城市体育服务综合体。

5.新华路体育中心改造项目为“十三五”期间二十个重点体育产业规划项目之一，改造功能定位于城市体育服务综合体，打造以体育赛事、健身休闲、体育培训、体育商贸等于一体的城市体育服务综合体。

今年5月，湖北省体育局领导一行至新华路体育中心调研，明确指出抓住承办亚洲杯、武汉市政发展和体育强省建设这三大机遇，迅速启动规划改造。

新华路体育场的改造展望

携手武汉走过60余年风雨的新华路体育场，已然成为武汉足球史上的丰碑，也永远是武汉球迷心中神圣的体育图腾。

如今，面对新的机遇和挑战，新华路体育场的改造或将成为武汉体育地产发展的重要里程碑，也将为武汉乃至全国范围内大量老旧体育场馆和闲置大型建筑的二次开发利用提供教材和范本。

结合《湖北省体育产业发展“十三五”规划》及前期诸多次讨论过的改造构想：

方案一：进行大规模的改扩建，借鉴已经完成改造的伦敦温布利球场及已经完成改造方案征集的上海虹口足球场，改造成专业足球场。

同时提前规划布局，引入餐饮、休闲、健身、体育、培训等业态，充分利用每次比赛和演出活动中现场数万人的客流资源和地处汉口中心城区的地理优势，做大做强“球场经济”和“夜间经济”，带动城市经济活力，打造新型体育服务综合体。

(虹口足球场的改造方案是和鲁迅公园结合在一起打造一个可持续性发展的体育中心、全民健身活动中心和商业中心)

方案二：维持目前综合性体育中心的模式，不做大的改动，同时引入“体育培训”、“项目孵化”和”投融资引入”三位一体的体育创客工场，平行发展“球场经济”和“创新体育产业”。

方案三：利用主体育场周边的空地资源，引入立体车库或者建设停车楼，改善停车条件;同时结合新华路的改造，优化内外道路和出入口，改善交通状况，解决人车疏导和交通拥堵的问题。

(鸟瞰新华路体育场，可以看到主体建筑周边还有很多空地和室外球场可以利用)

以上前两项方案是确定球场改造的方向，后一项方案是改造中大概率会包含的选项。下面我们简要分析一下改造为专业足球场的优势。

改造为专业足球场，打造城市体育服务综合体

武汉作为九省通衢、长江中游城市圈的中心特大城市，2018年的常住人口超过1100万，但至今依旧没有一座专业足球场。

比对同样是位于中心城区的其他城市的大型体育场，如可以容纳6万人的广州天河体育中心、可以容纳6.4万人的北京工人体育场、未来可以容纳5万人的上海虹口足球场，只能容纳3万人的武汉新华路体育场显得局促，也限制了做大做强“球场经济”的人流量基础。

(地处广州市核心区、见证广州足球几起几落并复兴崛起的天河体育中心)

伦敦温布利球场的改造经验，新华路体育场或许可以借鉴一二：

始建于1923年的英国伦敦西北部的温布利球场，一直是英格兰队的主场。在即将进入21世纪的时候，旧温布利显得越来越陈旧老化，尽管她是一个足球圣地，但已无法满足现代足球比赛的需求。英足总最终选择拆除旧温布利球场，新建一个全新的专业足球场。2007年，耗时4年，耗资7.8亿英镑，可以容纳9万人的新温布利球场完工并投入使用，承办以赛事为主的多元化运营，包括各级别的足球比赛、橄榄球、赛车、音乐会、演唱会等。

(老温布利球场)

(新温布利球场)

利用温布利周边交通便捷、地铁环绕、人流量大的先天优势，从2002年起，英国投入15亿英镑，以新温布利球场作为区域核心，在球场周围布置了酒店、办公楼以及品牌店、餐厅等零售餐饮业态，翻新和新建了体育馆和大剧院，逐步形成一个充满活力的城市新中心，每年吸引了超过1500万人次的客流来此。

(以新球场为核心的温布利中心区，红色虚线为主要客流通道，球场和通道周边布置了各类文化、商服业态)

(温布利核心区内的街景，包括球场、体育馆、剧院、酒店、品牌零售店、餐厅、酒吧、咖啡店)

英国对温布利球场的改造，以及其在球场周边引入文化、商业、商务等业态，做大做强“球场经济”并进一步带动周边经济可持续性发展的城市更新模式，值得武汉借鉴。

地处汉口核心闹市区的武汉新华路体育场，交通便捷，2号线中山公园站距离体育场不到500米，周边人流量较大，拥有先天的地理、交通和客流优势。

未来改造成专业足球场，新增的观众人数不仅可以给球场带来直接的票务收入，也可以给球场周边带来更多的消费人群;同时，扩大的建筑容量也可以引入更多的入驻商家，带来更多的商业收入。

球场改造过程中的地产机遇

继商业、文旅、养老等主题地产之后，体育+地产因顺应了体育产业、运动消费、休闲娱乐等体验经济发展趋势，已有异军突起之势。

就全国范围来看，像佳兆业、中天城投等企业已经介入体育健身、体育设施建设和场馆运营管理。除此以外，诸多房企已经介入足球俱乐部、赛事转播、赛事运营等领域，可以获取包括门票、场地出租、转播权收入、广告赞助费、周边产品开发及专业服务等多元收入。随着消费升级和全民体育的趋势，商业地产运营商也开始探索如何在综合体中融入体育业态。

就武汉而言，已有奥山集团正式进军体育特色小镇，开发冰雪主题综合体光谷澎湃城和沌口澎湃城。

(奥山澎湃城和首创奥特莱斯、武汉网球中心将在光谷东形成体育、旅游、购物为一体的城市新中心)

新的地产机遇或许已在武汉体育产业中萌芽：

1. 布局武汉体育产业新一轮发展

军运会的举办不仅提升了武汉的城市形象，也为武汉体育产业新一轮的发展带来了助推力。

2019年6月，中国申办第十八届亚洲杯成功，武汉名列19个承办城市候选名单中;

2019年8月31日，男篮世界杯即将打响，武汉是8个承办城市之一;

而武汉马拉松和武汉网球公开赛都已然成为武汉的城市名片。

(口碑爆棚的武汉马拉松)

(影响力与日逐增的武汉网球公开赛)

体育和地产融合，房企可以利用自身丰富的商业营运经验，做大做强体育产业。目前中国的体育产业占GDP的比重仅为1%左右，对标发达国家2%-3%，还有巨大的成长空间。按照“体育十三五规划”，到2020年，中国体育产业总规模将达到3万亿。

2. 城市核心位置的存量资产盘活

《第六次全国体育场地普查数据公报》显示：全国共有大型综合性体育场馆超过1100个。大型体育场馆在未来将逐步从“增量时代”迈入“存量时代”，相当数量的老旧场馆将面临升级和改造。

而作为近现代工业基地的武汉三镇，已搬离市区的工矿企业在市区内遗留下大量的老旧闲置厂房。

(武汉主城区内还有大量可以二次开发利用的工业遗产资源)

2009年，汉阳区引进上海致盛集团，利用百年工业遗址原824厂的厂区厂房，按照“整旧如旧，差异发展”的思路，打造成占地90亩，建筑面积约4.2万平方米的“汉阳造文化创意产业园”。

(位于龟北路的汉阳造文化创意产业园)

2019年1月，利用原平和打包厂旧址，江岸区政府联合中信建筑设计院联手打造的青岛路“多牛世界”文创院区正式开园。

(武汉多牛世界园区，未来这里将形成文化艺术、时尚设计、科技创意三大板块的内容产业和人才聚集新高地)

2019年下半年，江岸区利用原武汉无线电厂旧址改造的“大智无界·空中小镇创意产业园”也即将正式开启。

(大智无界·空中小镇创意产业园效果图)

目前，武汉的市区内还有大量闲置的老旧场馆和厂房，“文创院区”是一种改造利用的方式;而将这些老旧建筑改造成体育场馆，则可破解城市内部运动空间不足的难题。

2006年在上海成立的洛克公园，借助“体育”、“健身”这一热潮，摸索出体育与商业地产结合的新商业之路。通过租赁、合作共建、改建等形式，盘活存量资源，并注重选址改造旧厂房、仓库、老旧商业设施等用于大众体育健身。目前旗下已有40多家场馆正在运营，其中上海地区有20家，此外在杭州、南京、苏州、无锡等城市均有多家洛克公园旗舰店在运营中。或许未来能在武汉的老旧厂房里，看到如此精心改造的体育场馆。