仁恒置地、万达广场、红牌楼广场、来福士、万象城、新世纪会展中心……近年来，城市综合体在成都如雨后春笋般出现，成为年轻人聚集消费的新中心，不管是购物、娱乐、办公，甚至住宅、会展等，它们都能从多方面满足现代人的各种需求。而随着这些综合体的不断落成，业内也出现了一些质疑和争论：到底什么是城市综合体?成都的城市综合体是否过剩?未来成都有什么商业地产规划?

成都市商务局、规划局，以及凯德置业、仁恒置地、仲量联行等地产业、商业相关龙头企业代表和业内专家昨日对这些问题进行了讨论。

成都市商务局副局长介绍，对成都而言，城市综合体项目总建筑面积应在20万平方米以上;至少涵盖三种业态，应由商业、住宅、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等三种及以上城市功能组成;除住宅外应有一种及以上的城市功能作为项目的主导，如商业综合体或酒店、会展综合体;单个业态面积在3万平方米以上，住宅面积原则不超过总建筑面积的30%;应临近轨道交通站点和两条以上道路，项目地下空间应与地铁站相互连通。

大型的城市综合体需要满足以上的条件，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线等相互有机结合的，具备较大建设规模的建筑单体或建筑群，并在各部分间形成相互依存、相互助益的能动关系，具备多功能、高效率的复合产业载体，并具有较强区域带动性。

近年来，成都凭借中西部最佳的产业基础、投资环境、人居环境和发展潜力，吸引了新鸿基、太古、九龙仓、仁恒置地、凯德置地等境内外知名商业地产开发企业，以春-盐商圈、东大街和人民南路为重点，投资建设一批高品质的城市综合体项目。

据商务局相关人士介绍，截至2011年底，成都中心城区投入商业地产营运的城市综合体共有5个，总体量为297万平方米;加上今年新开业的万象城和来福士，已经有7个城市综合体正式运营，目前仍在建城市综合体项目17个，总体量约1050万平方米，其中16个项目预计将集中在2015年前竣工。

城市综合体区域化分布特征明显，从区级层面来看，高新区是未来城市综合体发展最集中的区域，占到总供应量37%。

19个在建项目中，有7个项目位于天府新城片区。随着“北改”工程的快速推进，金牛区人民北路、成华区建设路等也成为城市综合体发展新兴区域，未来3-5年，成都城市形态和服务功能将有很大改善。

成都城市综合体正在快速持续发展，但也同时存在很多问题。目前从品质上来看，成都城市综合地的低端项目多，高端项目少。

他介绍，“中心城区有20余个以所谓城市综合体名义开发建设的大型建筑体，这些项目的商品住宅开发面积有的高达60%，打着城市综合体招牌开零销售物业，实际上是典型的以商品住宅开发为主导的项目。”

虽然这些项目不是真正意义的城市综合体，但这些项目对高端产业吸附效应较低，经济效益及产出缺乏持续性，不利于产业发展和城市功能提升，而且将对其他整体持有物业产权的真正意义上的城市综合体的招商运营产生冲击。

此外，由国际知名产业投资商和运营商开发建设的城市综合体偏少，只占20%;国内大量传统企业在受到房产调控的影响下，扎堆开发以商品住宅为主导、开零销售型的建筑群，对整体持有运营的城市综合体市场预期产生较大的负面影响。

未来，成都还将在轨道轴线和重点区域投资开发和整体营运一批高端城市综合体项目，提升服务业现代化国际化发展水平。商务局和规划局也出台了多项措施和策略，引导城市综合体健康发展，其中最主要的就是强化与轨道交通衔接。选址原则按照新建综合体项目以轨道交通站点为中心、以现代服务业市级战略功能区和重点集聚区为承载空间。通过研究发现，大量的写字楼、住宅地产开发出来，如何吸引使用者来成都?商业形态不够丰富，零售商品牌的重复度高达70%，如何形成竞争优势?都是成都发展城市综合体面临的问题。他认为，必须引进新的零售商品，创造新的商业形态。

成都的综合体体量是否过大?近年来住宅市场受到调控影响，不少开发商转做商业地产，但这些开发商的商业商务物业开发经验不足，招商营运能力不强，造成开发项目业态趋同、目标客户重叠、招商运营面临同质化竞争、缺乏特色创新等问题。

成都的甲级写字楼是130万平方米，北京是650万平方米;成都的购物中心286万平方米，北京是480万平方米，写字楼、购物中心都是城市综合体的重要组成，而通过这一组数据的对比分析，越发达的城市，其城市综合体越多，并且城市运作效率也越高。他说，成都目前的商业投资模式少，政府应该多引导从区域上规划。

前几年的总部经济，到后来的CBD，它们都有一个缺点，就是工作和生活娱乐相分离。在这一点上，城市综合体能很好的满足城市人的全方位需求，缩小了人们的生活半径，可以说是在单位土地GDP上大大高于其他商业模式。城市综合体将提升城市功能，改造城市的管理模式，提升产业聚集，这是未来城市商业模式发展的方向。