“中国购物中心很难统计出确切数字，投资要区别不同市场，然后做出判断。” 中国购物中心产业咨询中心主任郭增利告诉记者由于人口基数、密度大，购物中心类型多样，中国零售房地产投资主体和业主结构是全世界最复杂的。不仅仅是邻里型、社区型、区域型、超区域型四种。

中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题，在渠道功能当中，存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产，现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”

生态环境堪忧

中国的零售房地产并不是一个在成熟之后所产生的发展模式，很大程度上是因为中国的消费力客观存在，中国城镇化快速推进，以及中国投资渠道相对狭窄等因素促成的。再加上本土零售商对外来零售商竞争能力并不是很强，发展并不充分。而国外的购物中心，是在零售商，零售业充分发展的基础上，顺利成章地发展出来的一种形式。

由于整个零售房地产基础环境存在缺陷， 很多发展并没有在需要的支撑条件上得到很好的满足。零售商资源不足，专业团队数量不足，融资渠道狭窄是普遍现象。加之房地产发展初期，相关政策不完善，投资人对利润上的追逐相对比较高，一些不规范的所谓暴利行为确实存在。

专业人才的缺失，是困扰中国的零售房地产另一大难题。

政策环境欠给力

“脱离整个城市规划的商业网点规划是没有办法存在下去的。”戴德梁行的一位分析师告诉记者。

中国的城市规划与零售规划是脱节的。一方面，国内市场竞争的无序和随意性，制约了规范开发商的进入。另一方面，尽管目前阶段商业设施规划跟整个城市规划在逐渐合拍，但是城市商业网点规划条例依旧待字闺中，迟迟未出。

“跟政府在交谈项目的时候，他会提出非常多的梦想，做一个100万的城市综合体，做酒店，做一个写字楼，要一个超高层等等，如果是从专业的眼光和市场的眼光，难免都会产生一些冲突，一定要跟政府找到一个平衡点。” 很多国际的开发商，在中国做的都是服务大众，服务中产阶级，服务老百姓。相反，中国购物中心的开发商一味追求“我要引进一系列的国际奢侈品牌”。“全都是这样的假设，这样的项目出现问题也是理所当然。很多的奢侈品牌在中国最近两年开店速度加快，并不是本身有这样一种需求，而是条件实在太优惠了，风险已经降低到没有了。” 郭增利表示。

一个成功的零售房地产，是能够选择很好的时机，适合的成本，很好的区位地段，确定很好的产品形态和类型，加上团队和资源能够成功地进入，最后透过零售渠道的功能进行释放，包括运营管理，最后实现零售房地产的退出。由于政策环境的欠缺，中国的商业房地产缺乏退出机制。

中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题，在渠道功能当中，存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产，现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”

投资前景

中国市场增长的几个因素都很清晰，第一个是人口增长，到2030年，到15亿，第二个是城市化进程，第三个是人们收入水平的增加，第四个是消费占GDP的总量去年首次超过50%。

城镇化率和整个购物中心新增面积增长形成同步。一直到2015年，由于城镇化的推进，只要政策不发生大的改变，中国的零售房地产的投资还会有很好的发展时期。2025年城市化率达到50%以后，中国零售房地产投资才会真正趋缓。

新城区老城区开发出现交替转换的势头意味着，即使新城区开发的步伐放缓，地方政府会回归到老城区放量商业用地。

购物中心对区域商圈的占用拉动的数值上，在整个城市新区的开发老城区改造过程中，发生的作用不可小视。随着中国经济持续向上发展，无论是政府还是开发商，对零售房地产的投资需求依旧强劲。

市场并不会遵循一定的轨迹前进，没有办法预测未来的市场具体是怎么样的。每一天都会有很多的新挑战，因此需要更深入地了解这个文化，了解当地的消费者的习惯，了解市场的趋势，才能够更好地驾驭市场。

来源：卓越理财