浦东五镇“热身”城市综合体：区域消费能力临考

浦东五镇综合体项目多挂钩迪士尼。其中，新场计划将该镇的综合体项目，作为古镇旅游配套区同时承接迪士尼外溢商机。

随着商业地产热的发散，城市综合体这一混合产品已开始从城市中心区向外围挺进。

3月21日，浦东新区集中推介康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5块城市综合体地块。其中，航头项目计划占地面积350亩(约合23.33万平方米)，康桥项目计划占地面积36.2万平方米，宣桥项目计划用地面积2000亩(约合133.33万平方米)，惠南项目用地面积12.98万平方米，新场项目用地面积约12.504万平方米。

综合体大热缘于各级政府政策支持区域重新定位，区域内交通可及性的提高，区域内居住人口的迅速导入，区域周边商务区域扩容有限而需求外溢，“个别不具备这些条件的综合体项目，未来可能难以和其他项目展开有效竞争。”

消费能力的考量

部分开发企业一味追求大体量，高估了辐射区域内消费能力，这将会造成市场供大于求的尴尬局面。

眼下，上海城市综合体的建设热潮方兴未艾。

李杰预计，至2013年底，上海办公楼和零售物业的租金仍将呈继续走高趋势，另外空置率将继续走低。

据仲量联行初步统计，上海市高品质的城市综合体(甲级办公楼、优质零售、四五级酒店的组合)项目大约有60-100座，在建或规划中的有40-50座。其中，浦东已建成的综合体在30-40座，在建或规划中的有10-20座。

综合体之所以出现过热现象，原因在于：一方面，部分开发企业一味追求大体量，高估了辐射区域内消费能力，这将会造成市场供大于求的尴尬局面;另一方面，同质化现象严重，不少开发企业喜欢照搬某些成功案例，缺乏对市场的深入调研，结果造成项目定位未能契合市场需求，给招商及运营带来困境;另外，综合体对于后期运营经验要求较高，不少开发企业是从住宅转向商业地产，并不懂如何去运营商业，这将会造成综合体建成后的运营困局。

而此次计划推出城市综合体的5个镇，区域内并没有一个真正意义上的综合体。由于很多大型居住社区选址原南汇区域，未来人口的集聚力颇为乐观。

惠南镇政府经济发展办公室主任蔡国明介绍，惠南镇现在近30万人口，未来5年左右时间，惠南镇人口集聚将近50万。

蔡国明说：“惠南镇整体购买力还是可以的。现在很多惠南镇居民因为买不到中高档的商品，都到浦西和第一八佰伴消费，很需要一个中高端定位的综合体。”

早报记者了解到，目前宣桥镇的常住人口约6.8万人，加上一个保障性住房项目将引入10万人。宣桥有总量130万平方米中高档居住社区，2万户高消费水平人群。

航头镇副镇长施学军表示，航头镇总人口近12万，3至5年大型居住区还将导入约20万人。

康桥镇规划建设和环境保护办公室副主任李束称，康桥镇是原来南汇区域最靠近浦东的一个镇，发展较早，这个地块周边，像康桥半岛、中茂城等大量的居住区都已经成熟了。常住人口接近30万，加上周康地区有50万人口。周康地区相对大的综合体只有万达广场一个，还有支撑空间。

新场镇则拥有大量的在建房地产项目。

据新场镇副镇长赵云德介绍，新场镇已有万科清林径、虹大汇锦城、徐房丝庐雅苑、意得冠郡等房地产项目，周边有大型居住区不断建成。同时，还有住宅地块不断推出，“人口不断导入，有很大商业消费需求。”

“规划先行再报批”

严纳泉说，政府是规划先行，再让开发商做好里面地块的规划，然后按照好的方案，进行报批。

在宣桥镇重大工程建设管理办公室常务副主任严纳泉描述的蓝图中，该镇此番重点推介的综合体地块23号地块，定位为以商业文化休闲和居住为主的综合社区，规划已拿到审批，23号地块总用地面积2000亩。另外，位于野生动物园站点两侧的24号地块可供开发用地540亩，还处于上报审批阶段。同时，新一轮土地规划将新增可供开发用地1800亩。

严纳泉称，“23号地块距离轨交16号线野生动物园站仅500米。我们也会与相关企业合作，利用轨交站点，开发地下商业和地铁口商业，丰富整体产业布局。”

宣桥城市综合体项目的版图可谓庞大。

“在城市综合体边上，还有预备用地2000亩，我们计划重点来做商业配套。总的开发规划加起来有4500亩。”严纳泉说。

宣桥镇对于综合体项目推进的热情，不止体现在土地供应量上。

严纳泉说，政府会有相关的税收优惠。另外，还会提前基础设施建设，比如道路、下水管道、动拆迁、养老安置等。

“我们就是把资源推出来，让专业的商业地产公司去操作。就像做衣服量身定制的一样，不会说把我们的一些想法强加给企业。” 严纳泉说，政府是规划先行，再让开发商做好里面地块的规划，然后按照好的方案，进行报批，“我们对开发商的要求，就是商业用地不能散售。”

严纳泉透露，23号地块会分批出让。今年将推出首幅地块，面积403亩。

前述浦东五镇这次的推地决心都不小。

李束介绍，康桥镇计划推出的综合体项目占地36.2公顷，因为规划还没批复，具体的地块数量可以根据具体的项目来划分，地块大小也可以根据具体的项目来调整。

据介绍，康桥镇上的工业园区，是1992年成立的市级工业园区，占地26.88平方公里，美邦总部就设在康桥。其定位是向张江靠拢，对综合体的需求挺大的。

“去年，政府打造商贸航头的计划中，一个大的动作就是打造城市综合体。”施学军称，航头计划推出的综合体地块占地面积350亩，就在镇政府斜对面，也就是将来的轨交18号线的终点站，16号线也在此有站点。

浦东新区商务委员会副主任陈中茂说，大型商业项目浦东每年都有几个。“十二五”期间，前两年会比较少，后三年会比较多。

“可供开发土地已很少”

大型综合体的建立，要看周围5公里辐射人口数量以及购买力情况，“现在还很不成熟的，后期招商会碰到问题。”

对于综合体热潮，业界早有担忧之声。

目前100万平方米的综合体销售上会有压力。定位中高端的综合体项目，后期招商比较困难。

一位相关人士亦称，大型综合体的建立，要看周围5公里辐射人口数量以及购买力情况，“现在还很不成熟的，后期招商会碰到问题。”

一位参与推介会央企开发商提到，其实3月21日的推介会上，有很多成熟的综合体地块，比如巨峰路上有一个建在地铁上的综合体项目，不少知名开发商都很感兴趣。

但一位商业地产开发商则指出，现在能否消化不是最关键的问题，“只要地价够便宜，就不是问题。莘庄北部，热带风暴对面，有一块地楼板价5000元/平方米，40万平方米，被新加坡一家大型地产投资公司摘走了。”

但地方政府对于大体量综合体的消费支撑力似乎并不担心。

李束说，他们希望地块的容积率能高一点，开发商开发出产品后，销售、持有都可以，“对我们镇有兴趣的企业比较多，外资也有，国企也有。”

李束坦言，他们比较希望做大项目，推出的都是靠近地铁站的地块，“但现在规划还没定，根据项目再来做规划。先谈好项目，再去定。”

纵向来看，康桥的胃口似乎并不算大。

“商业分综合体、小社区商业、零星商业。综合体我们就推这么一块地。”李束介绍，康桥已经有五六年没有推出地块了，税收收入大部分来自工业企业和三产。工业园区和康桥镇政府是两个体制，工业用地是推出过的。而且，眼下康桥镇周边90%的土地已经推出去了，可供开发的土地已经很少。

                                                                                                                              来源：东方早报