世邦魏理仕近日公布了“全球零售业调查数据”，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。

天津约有16家购物中心在建，总面积达245万平方米，相当于25个西单大悦城。

而天津在建购物中心面积还超过了除法国巴黎、俄罗斯莫斯科外任一城市现存的购物中心的面积量。

购物中心的建设狂潮，与近年来各地疯狂上马的城市综合体密切相关。

这次统计中，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市，实际上，在2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上，未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米，实在让人瞠目结舌。

消费娱乐是城市的必须功能，但如此大规模的疯狂建设，却极不正常，剖析背后的原因，有住宅地产调控后的投资转向，有开发商的圈地冲动，有政绩工程的推波助澜等多种原因。

宏观环境看，住宅地产调控风声日紧，各路资本和产业先后杀入商业地产领域。有的像万科、恒大、首创住宅开发商转型做商业地产，有的则像沃尔玛、红星美凯龙、麦德龙等零售公司进入商业地产开发，以至于许多质量不高的非专业购物中心、城市综合体充斥市场。不仅如此，圈地的规模也越来越大，功能也越来越多元，从最初的建筑单体建设，摊子越铺越大，最后变成了各种名目的新城区。

以奥特莱斯为例，奥特莱斯2011年底推出了“芭蕾雨项目”，称未来10年再投资800亿元，打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。该项目要在大城市周边或者城际之间打造“以奥特莱斯名牌折扣店”为龙头、集奥特莱斯商业集群、休闲度假、文化娱乐与低碳居住为一体的城市新中心。奥特莱斯在美国，也不过是位于郊区的仓储式折扣店，到了中国，很快适应国情，越做越大变身为城市运营商。然而今年初被媒体曝光，奥特莱斯大规模扩张，意在土地，而非做零售业。

在购物中心热潮中，万达集团始终活跃在第一线。万达旗下的标志性产品万达广场已在全国建成50余个，遍布国内一二三线城市，所到之处尽显财大气粗，地方政府也眉开眼笑曲意逢迎。地方政府的支持成就了高度扩张的万达速度，而全产业链之下的快速复制能力，让这种速度发挥到了极致，也让全国大大小小的城市里，遍布着千店一面的万达广场。

开发商这种经营城市的开发理念，无疑深得地方政府的欢心。大体量、大规模、高端品牌与炫丽的广场、摩天大楼结合在一起，是明晃晃的大手笔政绩工程。此外，地方政府还希望通过城市综合体和购物中心的引擎作用，形成商业集群效应，以促进城市经济升级转型，并带动本地税收就业。为此，在土地和税收方面给予很大的让步，也在所不惜。

然而，光鲜的购物中心本身并不能产生新的商业需求，或是新的购买力，它只能从城市周边过时的商业设施中吸引顾客，只能开拓市场内未满足的需求，只能抓住人口、家庭、就业和收入增长带来的新增购买力。

购物中心也好，城市综合体也罢，归根到底还是商业零售业，盈利与否和消费客流量息息相关，与经济大环境一荣俱荣一损俱损。更现实的是，一个新城或新社区，要形成一定的商业氛围，通常需要五年左右的时间，要收回投资更是要大约十多年以后。

各路资金扎堆进入商业地产，累积了更大的风险：结构性过剩、产品重复建设、招商议价能力差、市场消化困难、大量供给造成的空置……

一旦城市综合体中的可售部分出现销售阻力，无法及时回笼，造成烂尾、势必延长开发周期，增大金融风险，而这些综合体和购物中心大多位于城市的区域中心，被寄予厚望的政绩工程，在众目睽睽下恐怕要变成抹黑工程。

因此，当下的购物中心和城市综合体的建设热潮，无非是投机心态。

那些以新城姿态大规模扩张的房地产企业和零售企业，资金投入、开发规模和扩张速度都令人咋舌，失去了商业运作应有的谨慎态度，用意在于土地增值带来的效益，而非零售业本身。

对地方政府而言，大力支持如此多的购物中心上马，追求不确定的面子工程，将面临一堆难以收拾的烂摊子。

                                                                                                                            来源：中国经营报