所谓城市综合体，是一个新近风靡的地产概念，指那些集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的特大型公共商业设施。

如今地产界传诵着这样一句话：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来!”。

根据不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体等100个城市综合体。上海则宣称2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。

按此保守推算，假如每个100万级城市需要建设15个大的城市综合体项目、200万级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个。

一边是严厉地产调控下，日益萎缩的住宅项目，一边却是四处开花的超大城市综合体，这种状况让人困惑。

更让人看不明白的是，这种逆调控而上的超大项目，大多具有国资背景。地方政府往往是这些庞然大物的直接推手。
 

疯狂的城市综合体

168米的东吴电视塔曾经被称为苏州城南的“埃菲尔”，然而2005年崛起的232米苏州新地中心打破了这一纪录，并号称“江苏第一高楼”。“好景不长”，268米的中润·苏州中心、282米的环球188很快接替成为下一个见证苏州高度的地标。

如今这一高度再次被打破，301.8米正在建设之中的东方之门屹立于苏州工业园区金鸡湖畔，被当地称为“世界级地标”，但是这一称呼或许维持不了多久。

就在尚未合龙的东方之门北侧，一个名为苏州中心广场的大型城市综合体即将拔地而起。尚不广为人知的是，这个综合体的规划中包含500米和450米超高层建筑各1栋，总共有7栋高层超过100米。东方之门在其中高度只排名第三。

一旦建设完毕，这将是国内最大的城市综合体。

投资高达285亿的综合体

国人熟知的上海第一高楼环球金融中心投资额约为73亿元，而苏州中心广场项目的投资额则远超过前者。

事实上，除了上述两个超高建筑外，该中心广场综合体由10幢建筑构成，其中100-200米高层塔楼7栋、大型商业建筑一座，总投资约285亿元。

本报获得的中心大厦项目效果图显示，东方之门背后的500米和450米的建筑屹立在金鸡湖畔，甚为雄伟。

本报记者在上述项目用地现场看到，仅仅就东方之门而言，这个已经进入建设中后期的建筑初显“地标”霸气。

本报进一步获知，该项目占地高达21.1公顷(约300多亩)，其中土地皆通过招拍挂程序于2011年8月份对外询价，并于当年9月份正式成交，分18块土地进行招拍挂，出让年限全部为40年。

以苏绣路南、星港街西地块为例，该地块占地17998.06 平方米，容积率为9.0，性质是商服用地，土地成交价27538万元。

本报记者统计显示，这18块土地成交价中有12块面积较大的地块，最后成交价合计高达3159840000元。

记者查询了土地用途，其中包括商服、酒店式公寓两种用途，具体来说，这些用地中办公占比47.6%，商业22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。

以其中商业为例，占地为6.5公顷的商业购物中心总投资高达67亿元，但只是其中投资额中等的一个项目。

而具体到项目容积率，从4.6到16.5不等，显示不同业态之间容积率选择不同。

引人关注的是该综合体创造了国内建筑的六个第一，其中仅地下停车位就高达6000个。

该广场开发公司相关人士提供给本报记者的资料显示，该项目被定位于“湖西CBD城市天际线的中心和制高点”。

如今，万事俱备或只欠东风，据本报获得的最新消息显示，目前前期筹备工作已经基本完成，预计将在2012年5月份正式开建，但整个项目完全建设完毕“需要6到7年”。

萎缩的公共绿地

由于大规模建设用地需要，原先绿茵环绕，号称小新加坡的苏州工业园区的公共绿地规模迅速减少。

据知情人士透露，这块土地以前很大一部分计划为公共绿地，如今却改为CBD建设用地。

本报记者获得的详细规划图亦显示，一旦项目建设完毕，这个占地面积巨大的扇形项目里只剩下国际金融大厦和世纪大厦附近有部分绿地。

而对方展示的扇形区域的卫星现状图显示，在未建设之前，扇形区域里面有大片绿地。

“土地用途后来改变了，所以一些旁边的楼盘业主都在卖房，现在，看不到绿地，还被高楼挡住了”。一位在苏州从事地产开发的业内人士4月25日晚如是说。

该人士举例，在项目现场的北侧就是园区的一个口碑颇好的高档住宅天域，去年开始一些先知先觉的业主纷纷无奈挂牌出售。

2007年，东方之门旁的苏州星港街63号嘉湖阁小区就曾因为公共绿地等空间被后续建筑“侵占”而与开发商以及当地相关部门产生一些纠纷。

本报记者致电苏州工业园区规划部门询问规划事宜，未得到具体答复。

而这，仅仅是冰山一角。

根据2010年出台的《苏州市商贸业提速升级三年行动计划》，三年的时间内，苏州将要建设25个城市综合体。
 

国企背书地方综合体发展冲动

据调查，苏州中心广场项目18块土地皆由当地政府背景的企业通过招拍挂程序获得。这显然得到了地方政府的高度支持。

根据本报记者不完全统计，目前苏州综合体项目在建和建成项目已经有12个之多，其中仅苏州工业园区就有环球188、建屋紫金东方、九龙仓苏州国际金融中心、东方之门、圆融广场等。

由于综合体是一个投资规模巨大的项目，在房地产严厉调控的今天，部分民营背景的项目或多或少都遭遇了资金困难。

上述知情人士透露，东方之门虽被纳入苏州中心整体规划，但这个项目相对独立，主要是民企背景。在2004年奠基，而到了2008年才开始大规模的土建工程，停工时间高达4年，很大一部分原因就是“资金问题”。

也正因为资金的原因，原先计划的2007年竣工的东方之门如今要到2012年年底完工，整整晚了5年时间。

但这个问题对于苏州中心的主体项目来说，或许不是一个大问题，因为大量手握巨资的本土国资背景的房地产企业正蜂拥进入了这一领域。

在已经建设完成的城市综合体中，建屋紫金东方开发集团就是一个典型的国企。其上级母公司是建屋发展集团有限公司，前身就是苏州工业园区房地产开发有限公司和建设总公司合并而成，注册资金30亿元人民币，资产规模118亿元人民币，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。

这家工业园区的地产“正牌军”，除了运作“东方之门”这个综合体项目外，旗下还有约20个住宅项目(包括已售、在售和规划项目)，几乎都位于苏州工业园区内。

根据本报记者在苏州国土资源网上查询的结果，建屋集团在苏州工业园区的多幅拿地都如“主场作战”，性价比颇高。比如苏园土挂告(2009)第05号公告里涉及的9.3万平方米住宅、苏园土挂(2008)20号地块涉及的2.1万平方米商业用地，都未有其他强劲对手狙击，顺利以底价成交。

曾在江浙某城市开发园区任职的一位官员称，这种套路十分常见，“既然享受了主场的好处，就要承担一些园区的工程，再正常不过了。”

而另外一个园区内的圆融时代广场也是当地一家名为“圆融集团”的大型本土国企投资建设的。

“园区本质上是一个国企推动型的发展模式，在建设领域，国企非常强大。”上述当地业内人士说。

所以，更被人关注的苏州中心广场项目主体也是由国企牵头投资，具体是由苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司负责整体开发建设，亦是当地一家大型国有企业。

工商登记资料显示，该公司也是苏州工业园区管理委员会直属的地产企业，股东只有一个——苏州工业园区管委会。

资料显示，该公司主要以高端城市综合体开发与运营为核心业务，而据上述业内人士透露，该公司是“为投资中心广场项目而成立的一个公司”。

进一步的工商登记资料显示，该公司成立于2010年9月，注册资本高达20亿元。

“这相当于园区政府在用自己的公司造城市综合体，还是玩一个经营城市的概念。”上述园区任职的官员说。

然而，这种模式即为典型的地方政府投融资平台，随着宏观调控的深入，风险或悄然接近。
 

逆调控的风险挑战

“综合体的建设进度更要匹配城市规模扩大的速度、人流增长的速度，要根据实际需求不能盲目。”苏州大学商学院院长万解秋如是认为。

也因为此，在房产调控日趋严厉的今天，民资和外资开发商普遍对于进入包括城市综合体等商业地产持谨慎态度。

“未来一年商业地产恐怕会出大事，‘烂尾楼’会大量出现。现在很多城市都已经出现‘烂尾楼’。”上海证大房产董事吴洋在上述高峰会上如是说。

此言得到了与会人士的认同，绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜在上述峰会上则详细分析了原因。

“现在政府供的地，大都是30%的住宅，70%的商业，你说这合理吗?房地产调控之后，政府供地比例不一样，政府要打造新城市，供的都是商业用地，开发商很难全部持有这么多商业。”李提出了自身的看法。

显然，城市综合体的未来前景以及城市综合体的大规模资金投入等都随时考验着这些国企。

上述园区任职的官员认为苏州园区的模式带有不小风险。

“这样做的好处是，充分运用了园区政企合一的身份，以财政作为担保和背书，运用政府融资平台进行融资建设。但缺点也是显而易见的，这个模式必须在上升通道时才能运转，万一地产的整体大势不好，容易造成园区背上沉重的债务。”

本报记者获得的一份当地土地出让情况公布表显示，苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司为了获得金鸡湖旁的商业用地，单位面积(每平方米)价格达1.5万元左右。

据上述业内人士透露，现在正在销售的东方之门，“现在经济走势不太好，去化并不理想。”

“国企出了一部分钱，但大部分肯定是从银行贷款，利用土地等抵押贷款，反正有政府背书”，上述业内人士如是表示。

由于中心广场项目尚未启动，本报记者欲试图进一步了解各大项目投资情况以及资金来源，并未获得相关具体信息。

“虽然综合体的总投资额较高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅项目维持其投资，而且可以与住宅项目用一个建设单位，这样垫资的事情也好谈，资金的调度余地更大。”上述园区任职官员如是分析可能的资金来源。

以建屋集团为例，该公司官网上也提及了运作项目的资金来源，“公司进一步加强资本国际化的战略性运作，实现资金来源的多元化”。

资料称，2007年开始，公司扩大对外部优质项目和合资伙伴的投资，引入外部战略投资者。与万科、上海中富、新鸿基、九龙仓、普洛斯等地产公司都有合作。

而事实上，苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司在整个大项目下面的子项目中也分别和不同企业合作，如购物中心即是和外资公司凯德商用合作。

不过随着国家房产调控政策的日趋严厉，地方国企如何保障资金可持续显然是一大问题，“国企的灵活性不及民企，出了问题风险如何防控是难题。”上述浙江开发商代表表示，“更重要的是，一旦出问题，等于全民买单。”

                                                                                                                         来源：21世纪网