自实施住宅限购政策以来，非住宅地产项目得到了快速发展。“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产热度空前。商城郑州似乎正因此迎来新一轮“商战”，不过此次“商战”指的却是商业地产。

郑州商业地产急速发展，其中的问题也不容忽视。从去年开始，郑州市住宅市场受宏观政策调控的影响，步入“寒冬”，于是，非住宅地产获得了空前的发展机遇。与前些年的“商住倒挂”现象相比，如今的商业地产终于“扬眉吐气”，开始稳步走入上升通道。

如今，大型商业地产项目在郑州可谓是到处开花。大型购物中心吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等国内外大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。

国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等国内外大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。

现状：大型商业地产项目遍地开花

眼下，郑州的商业地产由于不受有关政策的限制，正迎来一个空前快速的发展阶段。

有关数据显示，2011年，郑州市非住宅市场总供应量为270多万平方米，比2010年增加近3倍，均价由2011年初的每平方米10519元，上涨到今年2月份每平方米12286元，上涨幅度为16.8%。

“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产空前热销。

“从郑州来看，大型商业地产项目可谓到处开花。”河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑坦言。

他详细说道，由前几年的宝龙城市广场、丹尼斯七天地引领郑东新区的商业地产，到升龙集团开发的曼哈顿广场、升龙国际中心等项目，再到万达广场、锦艺国际华都、西元国际广场等大型购物中心在郑州西区的建成开业，都成为近年来商业地产项目的明星。

“这些大型购物中心吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等国内外大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。”何宏剑表示。

在供给失衡的情况下，商业地产的压力一下子就来了，竞争必然会非常剧烈，其中的问题也是“重重”。然而，也有观点认为，商业地产已进入黄金十年，未来升值潜力巨大。

问题：供应激增下是压力还是潜力

“一方面，住宅市场调控导致一些住宅开发商难以维持，所以部分房企转型进入商业地产项目的开发;另一方面，政府对出让的一些地块，强制性要求配套商业项目。再加上部分企业盲目跟风进入商业地产，且进入商业地产的壁垒太低，所以致使郑州市场上的商业地产项目供应量大增。”曼哈顿商业广场营销总监侯岳峰在分析目前郑州商业地产扎堆出现的原因时，如是表示。

“由于商业地产项目一窝蜂上马，因此目前郑州非住宅产品的供销比，已严重失衡。”正弘置业副总经理王朴说道。

“从2010年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多，投资价值变低。”王朴认为，在供给失衡的情况下，商业地产的压力一下子就来了，竞争必然会非常剧烈，其中的问题也是“重重”。

然而，也有观点认为，商业地产已进入黄金十年，未来升值潜力巨大。郑州美盛地产营销总监张传明表示，从2011年年初以来，商业地产的销售增速一直高于住宅，在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，商业地产成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。

“目前国内知名房企保利、万科、远洋等大型房企早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。而在郑州，2011年初，数家房地产企业宣布进军高端写字楼，商业地产的热度由此可见一斑。”张传明认为，住宅市场面临重新“洗牌”，商业地产必将再次“雄起”。

定位是“纲”，纲举才能目张。而市场定位的核心就是市场调研，需经过对消费者、经营者、投资者、竞争对手，以及本项目的区域商业环境等进行科学研究。

建议：注重前期的市场调研及定位

“其实商业房地产正确的叫法应该为商用不动产，一切应该围绕消费者、经营者和投资人进行设计、开发。”何宏剑认为，商铺的物理分割应该科学合理，应该前置化招商，实行订单式开发;销售和持有的商铺面积应该适当，努力实现“高租金”，租金高才是商用不动产开发的硬道理。

在何宏剑看来，由于很多开发商是从做住宅转到商业地产上的，他们往往不注重前期的市场调研、分析定位及概念规划，不考虑消费者、经营者和投资者真正喜欢的产品。一旦开发完，才发现所建的商业物业，经营者不愿意租或不好用，消费者也不愿意去消费，投资者由于收不到合适的租金也很受伤。这才恍然大悟原来所建商业物业没有灵魂，没有盈利模式，只有一副空架子。

“所以商业地产的开发，前期定位很重要，定位就是纲，纲举才能目张。”何宏剑表示，市场定位的核心就是市场调研，需经过对消费者、经营者、投资者、竞争对手，以及本项目的区域商业环境等进行科学研究，才能做到准确定位，有的放矢。

由于宏观调控，大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移。3年后，商业地产市场的“凄惨”程度将远超住宅市场。

预测：3年后商业地产惨状超住宅

住宅市场在调控下成交清淡，商业地产却在资金追捧下异军突起，近期多地诞生的“地王”均与商业地产有关。住宅开发商、保险公司、银行等纷纷瞄上商业地产，上半年一线城市商业用地市场快速升温，大量资金投入商业地产开发。

“京、沪、广、深四个一线城市商业用地成交额占比明显提高。从目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年，即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元，商业地产呈现火爆趋势。”何宏剑表示。

这种“火爆趋势”于未来的市场来说，究竟是好是坏呢?近日，上海城开集团总裁倪建达在接受媒体采访时指出，由于宏观调控，大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移;他预计，3年后，商业地产市场的“凄惨”程度将远超住宅市场。

未来一到两年内，郑州市场对商业地产的需求会有多大?将呈现何种发展趋势?

何宏剑认为，郑州市对商铺特别是繁华区的临街商铺需求呈供小于求的趋势，这种发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

然而，行业自身发展方式必将由数量型转向质量型，早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，而今已开始转向运营管理的竞争。

“开发商在整体招商中的议价能力下降，洗牌式的项目并购不可避免。”何宏剑分析认为，近年来，商业地产投资普遍较热，商业项目供应量大、再加上同质性高，集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。

                                                                                                                     来源：郑州晚报