近期一跃成为全国地产市场的主角长期是在商业地产市场温和徘徊的二三线城市。

仲量联行前不久发布的《中国新兴城市50强报告》称，未来10年，二三线50个新兴城市将有超过1亿平方米的商业地产进行开发，为世界地产市场提供最大的投资商机。

但市场却给这批二三线城市发出了泡沫警示，尤其是中西部省会城市。据记者粗略统计，成都、昆明、沈阳、重庆、长沙、西安、郑州等地，未来两到五年之内将有超过目前体量数倍的商业地产入市，使其人均商业面积迅速赶超香港、上海、北京等一线城市。

“势头已经显现，部分二线城市可以确定将在年内出现泡沫。”阳光股份总裁助理梁绍裘表示，由于商业地产入市体量过大，部分二线城市的商业人流及消费能力无法跟上，将直接导致后续的商业投资成为空中楼阁。

而各路商业地产投资者仍在加速向二三线城市布局。高纬环球亚太资本市场负责人John Stinson表示，2012年，来自全球的投资者正在细分市场，普遍集中在主要一线和核心二线城市(例如成都)主要商圈的中高档购物中心领域。

被公开提及有着泡沫风险的二线城市，成都首当其冲。有数据显示，这个目前拥有全国第二大零售物业市场的城市，未来两年之内将有1000万平米以上的商业项目投放。中国商业地产联盟秘书长王永平对此表示，成都商业地产投资泡沫风险隐现。

能够看到的是，成都近年商业地产开发的确受到全国主要开发商的青睐。据不完全统计，成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。特别是定位于高端商务区的城南高新区，更囤积有数百万平方米的商业体量。

仲量联行公布的中国50个新兴城市排名中，成都被寄予厚望。在企业租户、房地产投资者、开发商、零售商和酒店业者的若干要素排名中，成都拥有的商机位居首位。

与此同时，成都商业地产的泡沫化风险也呈区域性聚集。据成都某房地产业界人士介绍，尽管目前成都商业氛围浓郁，消费能力较强，但最有投资价值的商业主要集中在三环以内的市区，三环以外的商业则较为低迷，因商业配置不足，空置率较高。

“成都三环外南延线城市副中心地带的商业地产项目，目前已出现供需不平衡的情况，有价值的稀缺性项目一般集中在二环沿线。”阳光股份成都公司总经理张晴说。据成都业内人士称，近年商业项目主要位于三环外区域，如高新区等，很不均衡，导致部分商业项目招租难、配套差的现象。

非唯成都如此。限购之下的楼市资本急寻出口，商业地产泡沫效应在多个二三线城市隐现。据介绍，昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

从目前的发展态势看，除成都外，重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津和武汉等地，都有可能出现商业地产风险的集聚区域。

短期开发风险涌现?

专家眼中的风险警示，难挡新一轮商业地产热的继续扩散。特别是在有着特定地段稀缺性的商业项目，往往也成为各路资金争相抢夺的标的。

成都国有土地交易中心的数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，其中涉及或以商业用地为主的用地53宗，占比达90%。其中大部分项目位于市区，按照目前成都商业综合体的分布看，这也将是成都未来最具投资价值的区域。

4月13日，阳光新业在成都一环线内推出了其在成都的首个高端综合体项目阳光新业中心。据记者了解，该项目总体量达25万平方米，其中商业9万平方米，总投资达20亿元，将建设成都核心消费区九眼桥的首个高端购物中心。

“一环至二环是目前成都商业最为稀缺的区域，商业项目的竞争也较为激烈。”张晴称，尽管成都市区的商业项目相对稀缺，但总体量仍然不小。记者注意到，同一环沿线，就有万达广场和华润万象城项目。

虽然写字楼和商铺的租金在去年大涨的基础上，今年一季度仍在继续上涨，但商业地产的开发风险暂时被热闹掩盖了。据前述业内人士称，今年商业项目的建设进度加快，供应量剧增，不少非专业的商业地产投资者开始积极介入。但商业地产项目开发暗藏着资金运转不当，整体运营不力，专业人才匮乏等风险。

梁绍裘也表示，目前的商业地产属于风险与机遇并存，特别是在二三线城市，短期内将面临一系列问题：项目供应量过大、定位不当，企业的开发运营能力参差不齐，人才瓶颈，融资困境等，未来三到五年内，部分商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

 

                                                                                                              来源：21世纪经济报道