城市综合体，又称“城中之城”，因为可以将商业、办公、居住、酒店、文娱等多项城市功能叠加综合，形成内部自生的能动力，并对周边具有强大的辐射影响力而被视为商业地产发展的最高阶段，甚或城市建设的最成熟象征。

商业地产迅猛崛起

21世纪不动产商业地产总经理认为，城市综合体是商业地产的最高阶段，此前的三个阶段分别是社区商业、大卖场、MALL时代，现在正在试探着进入综合体时代。

也就是说，城市综合体的发展与商业地产的发展需求密不可分，进入2010年，中国的商业地产需求进入了一个蓬勃发展期，尤以北京、上海、广州这样的超级大城市为甚。

据仲量联行发布的最新研究报告称，随着北京宏观经济持续向好，居民消费信心不断巩固增强，虽然市场中新增供给压力仍然较大，但是商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨，第三季度优质购物中心首层平均租金环比增长4.2%，达到597元人民币/平方米/月，而市场空置率小幅下降2.5个百分点，达到12.3%。

在强劲需求的推动下，甲级写字楼整体市场租金上扬，环比增长8.5%至每月每平米人民币271元。仲量联行北京公司董事总经理指出，“写字楼业主逐渐占据优势地位，部分写字楼的租金环比增长甚至达到15%。”

商业和商务需求的迅速增加，是以商业为主的城市综合体迅速成长的重要因素之一。

综合体项目供销两旺

近年来，随处可见有关城市综合体项目的宣传广告。在万达广场成功案例的影响下，许多新的综合体项目不断涌现出来。以北京为例，位于CBD核心区的华贸中心、位于西直门的金贸中心、位于三里屯的三里屯SOHO、工体旁边的世茂·工三等等。除了这些城市核心区的城市综合体，从去年开始，近郊地段及周边新城也不断涌现出城市综合体项目，如常营地区的龙湖常营项目、大兴的绿地中央广场、亦庄的林肯公园、房山的首创奥特莱斯等。

伴随着城市综合体项目的建设逐渐升温，城市综合体项目销售普遍看好。

据记者了解，目前正在销售的金贸中心、世茂·工三、三里屯SOHO，销售业绩都颇为不错，其中三里屯SOHO商业和写字楼部分开盘三天就销售了41.2亿元;龙湖常营项目尚未问世，就已经不断接到投资者和经营者的询问。

作为成熟且成功的综合体案例，富力城相关负责人表示，综合体项目聚集了相对较多的资源，例如商务资源、办公资源、休闲娱乐资源等，因而配套更加完善，能够享受到一站式居住体验，这样的产品，其投资的价值更加凸显。而且综合体项目的住宅多数是精装修的高品质产品，这样的产品，售价多数会高于周边的其他产品。

众多的综合体项目出现，还带动了商住项目的火爆。

在售项目多为中小户型

据亚豪机构调查了解，目前市场在售的城市综合体项目多数为商住项目，多数项目的户型面积较小，或为四五十平米的开间，或为七八十平米的居室产品。价格方面，在售产品价格明显高于周边的普通住宅产品，例如悠唐大都会目前在售均价已经达到了48000元/平米，而其周边项目奥加国际公寓在售价格仅26800元/平米，再如，位于公主坟附近的国海广场项目，目前在售均价为45000元/平米，而其周边的在售项目新华联国际、唐宁府等项目售价均低于该项目。

品牌房企主动“造城”

面对综合体的机遇，众多品牌房企选择了主动出击，“造城运动”渐成趋势。

以华润为例，其万象城系列、凤凰城系列已经成为国内商业地产的标杆，与此同时，华润还在加码商业地产的比重，欲在综合体竞争中取得领先地位。

华润置地(北京)股份有限公司写字楼租务部总监表示，做城市综合体是华润下一步在北京或者全国其他城市购地的主要方向，之所以选择综合体作为购地方向有两个原因，一是住宅的发展，目前虽然一些二三线城市还有潜力，但是过若干年，住宅市场一定会有饱和，从而进入目前英美等发达国家现在所处的阶段，即以二手住宅、商业物业、综合体物业为主的房地产市场。“所以公司目前投资往综合体方向发展是大势所趋。”

此外，据介绍，华润置地发展综合体的另外一个原因在于长远发展。“过于偏重于住宅的话，营业额波动会较大，对于机构投资人来说，大的收入变化意味大的风险，投资人愿意以稳定为主，因此，风险要适度，综合体的租金收入稳定，可以预测，且变化不大，更适合长期持有发展。”

城市发展推动综合体建设

之所以综合体销售情况火爆，亚豪机构副总经理任启鑫认为，这与城市建设的发展进程密不可分。一方面，近年来，房地产市场火爆，带动了土地价格的升温，因此，开发商拿地之后，为了最大程度地迎合市场需求，最大程度地实现利润的最大化，必然会建设相对较为高端的城市综合体项目，而随着城市建设的不断深化，核心区域的商业、办公氛围均不断成熟，这均为综合体项目的开发提供了有利的条件。

另一方面，从市场需求角度来看，近两年，投资性置业的比重不断增加，这些客户更加注重产品的投资属性及升值空间。而综合体项目的便捷性、增值性均能满足投资性购房的需求。因此，这类产品受到了市场的认可和追捧，这又在很大程度上刺激了开发商的开发热情。

外围地标性综合体项目或成未来主流

亚豪机构副总经理任启鑫指出，随着京城楼市郊区化趋势的加剧，在交通升级、政策利好增加的刺激下，新城区域的建设如火如荼，地王频频涌现。这种背景下，高端项目、地标性项目必然会出现，尤其是一些交通便捷、周边配套日趋完善如在地铁沿线、区域核心位置的项目多为城市综合体项目，如兴创D标等。

一般来说，成熟的城市综合体项目必须要占据绝对优质的城市资源，要拥有非常成熟的商业氛围及软硬件配套，因此来看，现在新城区域的所谓城市综合体项目，有很多还达不到成熟城市综合体的要求。但可以肯定，随着新城建设的日渐成熟，一些综合体项目仍然具有较大的发展空间。

未来，新城区域的地标性城市综合体项目将会成为未来的发展主流。

综合体提升

城市发展推动了城市综合体的建设，反过来，城市综合体又有力地提升了城市的形象，营造了更为成熟的商务环境和商业氛围。

华高莱斯副总认为，北京的城市综合体最早是国贸嘉里中心，主要是外资和港资进来做的，“国贸最早做的时候是基于产品的功能，用于做资产的”。经过十多年的发展，北京的城市综合体已经进入了新的阶段。

指出，城市综合体对周边商业氛围带动能力很强，最重要的是对城市商务形象的带动。“二三线城市比较喜欢像万达这样的企业，因为可以有效提升城市形象”。

世茂股份副总裁、北方区域总裁告诉记者，世茂股份在每一个城市建造城市商业地标时，将会考察海内外知名商业街，萃取其国际精髓元素，先进管理及经营理念，再根据每个城市的特点，如当地风土人情、历史文化底蕴等特点，因地制宜打造不同的国际化综合体。

如此精心运作的城市综合体，对所在城市而言，不仅是一张耀眼的名片，更是一颗璀璨的明珠。

                                                                                                                                  来源:中国新闻网