随着住宅限购，让商业地产成为投资者眼中的香饽饽，而城市综合体，也就是人们常说的“城中城”更是在商业地产中受到热捧。在深圳，各种规模和类型的“城中城”可谓遍地开花，在建的和即将投入建设的多达20多座。而深圳真的能容下这么多的“城中城”吗，这股抢建“城中城”热会否产生新的房产泡沫呢?

在深圳市的中心城区罗湖区，记者看到一个名为“KK-MALL”的城中城，而就在它周边500米范围内，就有“华润万象城”、“中信城市广场”、“金光华广场”和“东门步行街”四座大型的“城中城”。而随后的两三年内，分布在深圳各区的16个城中城也将陆续入市，另有6个在规划之中。其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79万平方米。

海岸集团董事告诉记者，他们周边在四五公里范围之内，估计现在和未来要准备开业，准备建设的估计起码有四五个，大型的商业项目，随着大型商业数量的的增加，竞争应该是越来越激烈。

城市综合体，通常是集聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能中的四种以上，可以充分满足现代城市生活中的主要需求，所以也被称为“城中城”。记者发现在深圳这批综合体项目中，总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，专家表示，深圳城中城正在向更大规模发展。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任告诉记者，资本的转移，逃离和转移的一个重要通道流向地产，在这个过程中我们也看到。政府为了提升深圳整个产业升级提高它的档次，推出了一系列的商业综合体的产业链，这就迎合了整个市场对它的呼应，和对它的诉求。

专家认为，城市综合体走热的深层原因，在于城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能、高品质的优势，会引发人群的聚集效应，目前来看，它的投资水平和投资价值均高于普通物业。

深圳最贵商铺一平米一百万

深圳的城中城建设进行的如火如荼，而在市场上、我们也验证了深圳商业地产，近年来迅速上涨的态势。在深圳著名的东门商业街，最旺的铺面已从06年的每平米10万元卖到了现在的一平方米一百万元，5年的时间上涨了十倍。

在深圳几乎没有人不知道东门。近80万平方米的商街内汇集了1.1万多间商铺，日均人流量50万人次，节假日高峰超过100万人次，步行街商品零售额每年超过200亿元。东门每平方米产生的利润远非其他商业区所能比拟。

中原地产董事告诉记者，他们在05、06年，普遍在步行街这一块十多万块钱一平方米，就可以买到一个商铺。经过这几年的积累，加上租金的一个上升，目前他们在售的有一些比较好的龙头位置，单价接近一百元一个平方，普遍的也能接近50万一个平方。

5年前，深圳住宅与写字楼的价格是倒挂的，写字楼的物业根本卖不过民用住宅，近两年，这种价格倒挂的情况开始反过来了。在深圳福田中心区，商铺的价格已是周边房价的5倍。

中原地产董事告诉记者，单价在20多万一个平方(米)，周边一些住宅，比较好的社区单价在四五万这个价格。

据深圳中原地产市场研究部提供的数据，今年上半年深圳一手商铺成交均价为每平米32987 元，比去年同期上涨了近70%。与此同时，铺面租金的价格也一路看涨。在东门商业街，店铺租金更是全市最高，用寸土寸金来形容东门更为恰当。有人戏称，东门的业主收租都可以用麻袋去装，这个并不算太夸张。每平米每月两三千元，是东门商圈商铺的均价。而深圳租管办发布的《2011年二季度深圳市出租屋抽样调查》显示，今年第二季度深圳市商业租金均价为222元/平方米，而租金最高的商铺基本上都集中在深圳现有的“城中城”里。而远离市中心的南山区，好的商铺的租金也高达上千元。

海岸集团董事告诉记者，像07、08年(租金)有可能是100、200块钱，现在七八百，六七百、上千的都有。

深圳“城中城”开发过热有隐忧

目前深圳的这一波“城中城”开发热潮正在建设期，两三年内将有近二十个大型城中城扎堆上市，以深圳现有的体量，能否容得下呢?深圳是否具备这么大的消费能力呢?

根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段，深圳2009年人均GDP就达到了92772元，深圳即将迎来城市综合体的大发展期。加上深圳近年来，城市更新的大规模启动，也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，如果按照深圳这个城市来看，它的人群集聚和它的经济要素集聚情况来看，十几个这样的综合体从深圳这座城市来讲，作为它的集聚和辐射的功能要求来讲并不为多。

虽然专家对深圳“城中城”的开发潮表示乐观，但业内人士对“城中城”遍地开花的现象还是感到了隐忧。

海岸集团董事告诉记者，无限制的发展下去肯定有一些人支持不了。因为这种大型商业的营运是要求有一定条件支持的，周围居民的密度和交通方便程度，要有一定条件支持的。并不是说你开了一个大型的商业，它就一定能够营运得好，所以我觉得这么多数量商业出现的话是有危机的。

由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”，短期内开发规模过大并集中入市，可能产生较大市场风险。从资金竞争的格局来看，普遍面临融资渠道狭窄的问题，“现金流滚资产”成为城市综合体模式的主流模式，由于商业地产养铺期普遍较长，资金流是否充足就成为“城中城”开发的第一大瓶颈。另外，由于国内商业地产发展起步较晚，商业地产价值链长，并且招商运营与管理的复杂程度高，人才瓶颈成为当下开发商面临的共同难题。而在地段不成熟的社区开发“城中城”，面临的风险则更大。

上海：“时间性”消费助力城市综合体

虽然商业地产现在是量价齐涨，很受资本的青睐，但是因为大型商业地产开发周期长、资金压力大，因此风险也很大。究竟什么样的商业地产项目能够赚钱，商业地产项目又该如何进行前期规划呢?

上海房产行业协会向记者介绍了一个商业地产运作成功的案例，南京水游城商业地产项目，开业第一年就实现盈利，年销售额近10亿元、贡献税收7000万元，年客流量超过1000万人次。而这个项目启动之初由于距离另一商业中心较近，并不为外界所看好，那么他们成功的秘诀是什么呢?

业内人士告诉记者，就是苦研功课，做一个项目的可行性报告，先有这个报告，再来选择做设计，设计完了之后，再进行建造，建造过程当中再进行招商，招商过程当中再进行盈利。

除了做了大量的可行性分析报告外，企业也尝试进行了一种全新的经营理念。南京水游城项目以“时间性消费”概念为设计初衷，通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来到水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方，就是购物中心的环境是很重要的，要留的住(顾客)，只要留的住一定会消费，电影院里面有一个苞米花，你知道吗，最赚钱的不是电影，苞米花和可乐赚的钱非常多，为什么?电影是有标准的，它要跟广电局分成，都有标准，而苞米花和可乐它自己百分之百拿走的，所以真正在电影院里面，别看苞米花和可乐所占利润至少30%以上。所以你只要有时间在这里逛，你就会消费。

有了大量的市场调研、准确商业定位后，接下来考验的是开发企业能不能迅速收回成本和长期保持盈利。目前上海鹏欣主要以经营城市综合体也就是城中城为主，因为商业地产项目目前拿地成本和开发资金融成本都比较高。单纯依靠购物中心和其他保有型物业短期内很难回笼资金，企业压力很大。而另一方面，面对中国高速的城市化背景，企业也在集约化利用方面积极探索，南京水游城项目就是南京市旧城改造项目的一部分。

通过这种方式把旧城改造解决掉了，又解决了现在商业成本太高，土地价格太贵，政府没有办法平衡这些事情，我们通过这种方式，把商业价格高价位平衡掉，这是一个非常好的办法。

                                                                                                                       来源:《经济信息联播》