福州的商业地产，不再是外来品牌一枝独秀，本土品牌的商业“巨舰”正扬帆起航。据记者了解，五四北泰禾城市广场营销中心不日开放，世欧PARK、永嘉天地等本土大型商业地产项目即将在国庆节前后对外正式亮相，中庚集团的星级酒店业亦正在招商进行中，这些项目的正式启动，意味着本土品牌开发商的多元化发展正式摆上议事日程，且渐入佳境。

当然，与万达等为主的外来商业品牌相比，本土的品牌开发商无异于是“新手上路”，对于这样的“新手”，人们颇为关注。与以往的商业相比，究竟“新手”们此番入手有何不同?与成熟的商业项目相比，“新手”们又是如何操盘的呢?对此，记者采访了业界相关人士，一同为本土品牌开发商业地产“把脉”。

本土商业“巨舰”驶出

近日，五四北的泰禾城市广场营销中心已布置一新，不日即可正式亮相。据了解，五四北泰禾城市广场是上市后的泰禾进军商业地产的首个项目。2010年12月7日，五四北秀峰路综合商场项目地块，由泰禾集团以8.91亿元将其收入囊中，面积72.18亩，折合楼面地价4306元/平方米。今年3月，泰禾又以21.6亿元成功取得东二环226亩的城市综合体，一举拿下两幅大面积商业地块，让泰禾一跃成为本土品牌数一数二的“商业大户”。

与此同时，世欧王庄近日隆重推出福州市中心30万超大型时尚中心——世欧PARK，并正式携手上海道宾商务咨询有限公司，以精英团队共同铸造海西首席时尚公园。据了解，10月初将正式亮相其招商中心。

而本土品牌永嘉地产推出的永嘉天地，以一场别开生面的“台湾行”，掀开了其绿色健康、鲜活社区的面貌，让市民对这个大学城的综合体充满期待。

不难看出，本土开发商进军商业地产正大踏步前行，福州楼市的商业地产开始播出“本土品牌时段”，引发众人关注。

“之所以引发关注，是因为本土品牌开发商的新手身份”。一业内人士称，与万达、红星国际、世茂等相比，本土品牌开发商在商业地产上大多数还是“一张白纸”，如何画好这张“蓝图”，充满了挑战。

从住宅到商业业态不同

纵观涉足商业地产的本土品牌开发商，大多数是以住宅开发为主业，商业地产则是“后来者”。

泰禾集团发展16年，2010年上市后不久，宣布进军商业地产，一举拿下两幅地块;世欧地产开发了世欧·上江城、世欧·澜山、世欧PARK则是其首次试水商业地产;中庚集团成立14年，2010年开发“中庚青年广场”，首次试水商业地产，随后又竞拍酒店业地块。“住宅与商业是完全不同的业态，人才、管理以及思维模式均不同，以住宅的模式开发商业地产，显然行不通”。业内人士质疑道，如何在短时间内转变身份及思维模式，考验着本土的品牌开发商。

攻克两大难：资金与人才

“对于地产公司来说，住宅与商业，两大主业并不冲突，反而可以互补”，泰禾集团的相关负责人称，正是因为住宅开发多年，累积了品牌及资金实力，才得以顺利进军商业地产。“对于商业地产来说，最重要的是持续而稳定的现金流以及人才”，世欧地产副总李刘伟补充道，有着品牌实力的支撑，足以让企业从容进入商业领域。“多年的开发，亦让企业家都明白，专业的人做专业的事，商业地产自然会选择让专业的人来操盘”，李刘伟称，真正的商业人才同时要具备“懂得购物中心、地产开发以及资本运作”三方面的专业知识，这样的人才能成功操盘商业项目。

据了解，世欧商业管理有限公司经过多方考察及筛选，于近日与上海道宾商务咨询有限公司正式结成战略合作伙伴，强强联合组成世欧PARK商业管理团队。世欧PARK商业管理团队由多位商业地产领域专家领衔，几位核心成员目前在全国商业地产领域已经参与或主持运作了多个商业典范项目。“泰禾随着公司的日益快速发展，做到专业专事，在原有的公司组织架构上特别成立商业地产公司、商业运营管理公司，在北京成立商业地产设计研发中心”。泰禾集团的相关负责人称，研发中心团队，全部由国内顶尖的商业管理人才组成。而泰禾的商业地产公司成员来自国际国内的知名成熟商业地产公司核心战略部门，占到团队的70%以上。“虽然公司是首次涉入商业地产，但在开发理念上加大优秀人才的大量引进，最大限度少走弯路甚至不走弯路。”

商业地产扎堆同质化经营

这两年，福州商业地产项目“风起云涌”。据不完全统计，未来两三年内，福州的城市综合体数量将达到十余个。“对于福州这样的城市来说，城市在扩大，一个商业中心显然无法满足日益增长的城市需求，城市副中心的主力商业呼之欲出”，一业内人士称，但城市综合体扎堆，“竞争更加激烈，且一旦陷入同质化经营，则后续的经营压力巨大”，本土的品牌开发商如何避免呢?

寻求差异化：细分市场

“这两年，福州的商业地产项目的确有扎堆的现象，但本土品牌进军商业地产却是大势所趋”，中庚集团执行总裁黄海雄称，海西国策的明确，大福州的发展正在加速，城市的发展需要商业来带动，这是必然的，本土企业品牌开发商业项目是顺应大潮流，把握机遇，抢占商机。此外，“作为一家立足长远的企业，涉及多元化发展，是对宏观经济的把握，更是其战略的远见及前瞻性的考虑”。

除了把握住历史机遇外，本土品牌还要把握住市场的机遇。李刘伟称，只有这样，才能在众多的项目中脱颖而出。最为关键的，就是要在前期的商业定位上下工夫。

“作为国内的商业巨头，万达走的是大体量、快速复制、订单式商业的模式”，李刘伟称，本土品牌应该清醒地认识到这种快餐式的大众商业，“很难复制”，“那么，本土品牌要寻求差异化，细分市场，找准自身的定位”。

据了解，世欧PARK在仔细研读市场后，将自身定位为“时尚中心”，一切围绕着时尚路线走，其中文化、艺术、餐饮、娱乐、休闲观光等功能将占到55%的比例，购物45%，旨在为消费者带来缤纷万象的时尚生 。活“有了这样的时尚定 ，后位期的规划及招商，就非常明确”，李刘伟称，甚至可以订单式为一些品牌意向客户量身定制，为成功招商奠定基础。“一直以来五四北无大型综合体项目，泰禾城市广场则是填补了空白，它的入驻将提升城市副中心的地位”。泰禾集团的相关负责人称，泰禾城市广场定位为一站式时尚生活体验中心，无百货业态，一切以超市、购物等休闲时尚为主，规划了最为时尚的外观，为世界500强一线品牌联手定制，配置了飞天梯(直接从1F-4F)，给消费者带来更好的购物体验。“这个项目，定位清晰明确，前景无限”。

市场，是最好的检验者

或许有人会质疑，本土品牌涉足商业地产并非新鲜事。

利嘉的中亭街开发，宝龙、万象城的火热，数年前，这些本土品牌都已经“捷足先登”。

但，“此一时彼一时”，市场早已大不同。

如果稍稍了解福州的商业历史，就会知道，前期的路走得并非一帆风顺。中亭街、宝龙、万象城的商铺以卖为主，后期的招商并不如意，经历了相当一段时间的市场培育期后，方才渐入佳境。有业内人士称，它们的发展是“摸着石头过河”、“以时间换空间”。

然而，时至今日，商铺的机遇不同了。而今的商业，按照政府部门的规划，大多数是集中式商业，其中自持物业的比例居多，这就为开发商整体把握经营方向和后期的招商带来便利，也有利于商业物业的发展。最为关键的是，这些年，国内有不少成功的商业案例，例如万达、华润等企业的成功经验，足以让现在的开发商可以“站在巨人的肩膀上”，少走很多的弯路，有效地开发商业物业。

当然，市场不断地在变化，只有充分了解市场，找准自身定位，才能迎接挑战。毕竟，市场才是最好的检验者。一切，拭目以待。

                                                                                                                     来源:东方新闻网