城市综合体的兴建，将使未来上海商业地产形成新的格局。上海城市综合体起步短短几年，已经显示出巨大的发展潜力，截至2010年底，上海城市综合体已有32个项目，共计770万平方米。在上海，城市综合体对于周边价值提升影响显著。仅以闸北大宁为例，2006年大宁的开业使闸北土地地价一年内翻了一番，大城市综合体的兴建，将使未来上海商业地产形成新的格局。

上海城市综合体起步短短几年，已经显示出巨大的发展潜力，截至2010年底，上海城市综合体已有32个项目，共计770万平方米。在上海，城市综合体对于周边价值提升影响显著。仅以闸北大宁为例，2006年大宁的开业使闸北土地地价一年内翻了一番，大宁绿地附近的土地更是双倍增长。预计未来几年随着上海城市的外延，城市综合体将加速发展。

易城中国副总裁柳费国指出，未来三年，上海的城市综合体新增供应将多于北京。未来三年，上海十万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占了56%。而同期北京的新增供应量约为566万平方米，其中新兴城区型综合体占到38%。

据研究报告显示，目前上海市的城市综合体按地理分布特征主要是商圈型、交通枢纽型和新兴城区型。其中，商圈型城市综合体存量最大，占上海总存量的55%，主要集中在南京西路、淮海西路、陆家嘴、中山公园、四川北路和五角场附近。交通枢纽型是未来城市综合体新的战略要地，目前占比32%，主要分布于铁路站、机场及航运等附近。而新兴城区型存量较小，但是发展迅速，目前主要集中在嘉定新城、松江新城、世博板块、新江湾镇、周浦等附近。

城市综合体是城市化发展的必然产物，是国际化大都市中不可缺少的部分。城市综合体集多种业态于一体，通过合理规划，能高效满足大都市民众的多元生活需要，许多国际性大都市有过成功实践的明证。

柳费国介绍，上海城市综合体有四大较为明显的趋势。第一，新增项目主要在浦西且各区域均有分布，中心区项目面积较小，新兴城区项目面积较大。第二，交通枢纽型和新兴城区型城市综合体增长较快。如2011-2013年较2008-2010年新兴城区型供应面积将增长3倍，交通枢纽型将增长8倍。新增量按地区分布来看，嘉定新城新增综合体占总增量的16%，大虹桥地区新增占总增量的24%。第三，公共交通的发展促进新城地区的商业机会。上海2015年形成“45、60、90”通行格局和嘉定新城和松江新城有轨道交通和产业都将成为城市综合体发展的有力支持。第四，城市综合体将加速大虹桥商务区域的建设。该区域基础设施完善、国家投资巨大，周边产业定位明确，均为显明的优势。

目前城市综合体开发运营模式目前主要是两个先决条件：首先，产业和交通配套是聚集人流，交通输送的必要条件;其次，强大的融资能力，是决定综合体发展商成长速度的关键。而就长远来看，除了以上两点，还需注重绿色开发、能源管理，这是未来城市综合体实现可持续发展的长久动力。

                                                                                                                                     来源： 新闻晨报