去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”。保利、金地、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标。崇文门成就北京新地王、CBD逾200亿元的土地出让金，都预示着商业地产投资已明显升温。

业内认为，商业地产现在的开发热潮，可能意味着未来的供给过剩和竞争加剧，商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。

近期，万达集团、阳光新业等传统商业地产商持续扩张项目布局。继年初青岛南京路商业项目亮相后，阳光新业旗下的北京分钟寺项目日前也正式开业。该公司位于天津的友谊路新业广场、东丽新业广场等商业地产项目也将陆续登场。

据中国证券报记者的不完全统计，去年以来，宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。在阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理公司总经理李睿看来，目前商业地产貌似火暴的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

相对于人才储备、零售业发展水平、区域人流量等因素，短期内激增大量的商业地产项目很可能得不到相应匹配。首先，大量企业的进入，土地的需求量必然会增加，地价也必然会上涨，进而将推高各项开发成本，在融资渠道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。其次，人才储备的不足，将会直接影响项目的服务品质。第三，与有限的零售品牌资源形成反差，众多商业项目的集中推出很可能面临严重的同质化倾向。彼此间的恶性竞争不仅会增加招商难度，而且将使项目的收益率缺乏保障。

商业地产整体的经营理念和具体操作环节，都与住宅开发存在着巨大区别。

在经营理念方面，商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，其中涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系的协调和平衡;在具体操作方面，调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程，都需要专业团队来实现。商业地产开发商需要具备许多与住宅开发完全不同的能力。

然而，目前许多转型商业地产的企业，可能并没有完全具备上述的条件，就贸然挺进商业地产，风险无疑较大。据业内一位权威人士预计，未来2年内，很多商业地产项目会陆续出现问题，3年后，必然会出现一批需要重组的项目。

在目前商业地产的割据战中，部分开发商已开始采取差异化策略。万达等大型商业地产商走的是“快周转、模块化”路线，首创奥特莱斯、宝龙地产等新秀则加速整合资源，打造区域市场优势，而阳光新业等中型开发商则稳健布局城市零售商业，谨慎应对市场竞争。

显然，在开发和运营上保持谨慎，已成为众多商业地产商以退为进的策略。

　                                                                                                                               　来源：中国证券报

商业地产竞争弊端逐步显现 老牌房企应对考验

万科、保利、龙湖、世茂、娃哈哈、雅戈尔……众多的住宅开发商和其它行业企业，纷纷转型商业地产，让原先的老牌商业地产开发商感到如芒在背，却也不甘示弱。

商业地产大佬万达集团发布消息，上半年销售收入大增已成定局;另一家资深商业地产开发商阳光新业，今年以来也动作不断。继年初青岛南京路商业项目亮相之后，日前该公司旗下的北京分钟寺新业广场也已正式开业。据悉，阳光新业位于天津的友谊路新业广场、东丽新业广场两个商业地产项目，也将陆续登场。

商业项目将面临市场筛选

“那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

李睿告诉记者，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状情况存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力;大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质;大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。

“商业地产整体的经营理念和各操作环节都与住宅开发有着巨大区别。商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，涉及投资人、运营方、经营者和消费者等几方关系，需要通过调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依据统一的经营理念，通过专业团队来予以实现，开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。然而，目前许多转型的企业，在没有完全具备以上要求的情况下，冒然挺进商业地产，风险很大。” 李睿预测，在未来1-2年时间内，就有很多商业地产项目陆续出现问题。未来3年左右，必然会出现一批倒闭的项目。“那时候也会有商业地产大鳄涌现，同时会引发并购潮。”

老牌房企运筹帷幄应对考验

有业内人士称，在目前商业地产的割据战中，为避免危机最终取胜，开发商采取了各种不同的策略。

以万达为代表的大佬级商业地产开发商，走的是快速、规模扩张路线。而首创芭蕾雨奥特莱斯、宝龙等新秀也在紧跟老大们的步伐。阳光新业，在商业地产不温不火的2008年，一口气收购了家世界18个项目资产包，但在商业地产火热的2011年态度却显谨慎。

“正因为现在的商业地产太火，未来一些项目肯定会出问题。所以我们在拿地、扩张的时候，就更要谨慎。”李睿说。

对于以上两种战略，李睿则表示：商业地产发展无定式，每个企业的战略不同、发展阶段不同，那么它在开发商业地产时，则需要根据自身情况找到适合自己的模式。“因为商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。在目前商业地产的割据战中，对于老牌商业地产开发商来说，在商业地产开发和运营上保持谨慎，未免不是一种以退为进的策略。”他说。

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