“走，到中国的西部去!”已经成为活跃在中国香港的外资房地产基金经理人彼此问候的习惯性语言。

在此交谈的背后，一大批中西部城市的商业地产大宗交易开始日渐增多，其中超过一半以上为外资所推动。

“人民币加息和房地产宏观调控给了商业地产以投资的机会。对于外资来说，这是一次自2007年以来最好的机会。”一位香港的房地产基金经理潘洪告诉记者，2011年约有1000亿美元的外资瞄准了亚太地区的房地产市场，较2010年的资金量上升45%。而中国的中西部将是他们攻城略地的重点。

大宗交易频现

潘洪是带着投资人的委托到成都洽谈一栋商业楼宇的投资，这栋约2000平方米的小型商业楼盘位于春熙商圈，已经引起了潘先生的整体购置欲望。而这只是这一波外资进军成都商业地产的冰山一角。

近期以来，成都商业地产市场频频出现大宗交易：万科魅力之城约6万平方米的零售物业以4.6亿元卖给了凯德商用;凯德置地城南项目约20万平方米零售物业以约5.5亿元卖给了嘉德资产管理，中汇玛莎服务式公寓约3万平方米以约5亿元卖给雅诗阁。

外资在商业地产的大宗交易还间接促进了成都商业地产的成交量。有关数据统计显示，成都市主城区商业物业4月份共成交了2256套，比3月份多成交了373套，环比增长了19.81%。这相对于成交萎靡的住宅地产，商业地产再度迎来热捧。

“随着人民币的升值，外资频频出手中国商业地产，特别是二三线城市的商业地产。大力发展中西部地区零售及服务业的契机，引起了外资的重点关注。不仅是成都，重庆、西安、武汉、济南、天津等二线城市的商业地产也出现大宗交易增多的趋势。”研究人士表示，伴随着人民币升值周期，商业地产的热钱流入也有望达到近几年的一个高度。

“出于发展空间的考虑，外资的投资重点将在中西部。”仲量联行预计，2020 年上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，预示着今后10年二三线城市蕴含巨大商机。

借道内地房企

与2007年那波外资大规模涌入中国房地产市场不同的是，此轮外资的进入主要集中在商业地产领域，而中国房地产宏观调控对住宅的政策收紧更促使了外资的借道之旅。

5月11日，国家统计局发布了我国4月份主要经济数据，其中房企利用外资大幅增长达62.3%，国际热钱流入房地产市场倾向明显。紧接着，5月12日，央行再次上调存款准备金率至21%，使得信贷更加紧缩。业内人士表示，信贷紧缩之下，房企利用外资恐仍将处于上涨趋势。

而在1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%;利用外资222亿元，增长高达62.3%。

“外资涌入的大幅增长跟内地房企的转型几乎步调一致。”金灵表示，大型内地房企将业务转向商业地产的同时，外资的进入也开始大幅增长。世邦报告显示，2010 年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中，外资达440 亿元，较2009 年大幅上涨94%。从外资投资的物业类型分析，综合、商办类物业受到青睐，成交金额占比达92%。

万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例;金地则将在今年的土地投入计划中安排20%的资金投向商业项目;保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%;中粮集团在未来5-10年内布局20个大悦城，华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，推出两只房地产基金，募集5亿美元，用于投资筹建大型购物中心项目。

“这些内地房企不仅依靠发债、票据认购等方式吸引外资对中国商业地产的参与，还与外资房企联手直接开发。”潘洪表示，由于国际上欧美发达国家一直未与中国同步进入加息周期，它们依然继续保持宽松货币政策，因此目前输入型通胀压力不减。而在中国货币政策趋紧的情况下，房企想要从银行或者国内金融机构获取资金的渠道基本没有可能。

2011年初，远洋地产联手老牌英资地产公司太古地产以约20亿元人民币拿下成都大慈寺地块，太古进入中国内陆多年首次进入商业地产直接开发。而龙湖地产在成都的大型综合体项目，建筑面积达180万平方米的时代天街项目也出现外资身影。4月1日，龙湖地产有限公司发布公告称：3月31日，公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行就发行2016年到期的7.5亿美元票息为9.5%优先票据订立购买协议。据了解，龙湖在此次优先票据发行路演过程中，收到了来自亚洲、欧洲和北美等投资者的认购簿记超过70亿美元，超额认购近10倍。“创下了中国房地产行业的纪录”。

“大多数房地产企业转型中会遇到不同的资金问题，这给了外资布局中国商业地产市场创造了巨大的机会”。受投资人的委托，潘洪还将与数家中型房产就优质商业地块投资进行接触。

潮来潮往 泡沫闪现

在业内人士看来，中国虽然屡发“限外令”，但外资入境规模仍然在扩大，除了外资追逐人民币升值的“逐利性”外，还在于境外资本早已由最初的直接投资转变为隐蔽的“游离于政策之外”的方式。比如，通过投资实体企业转而收购国内地产公司股份、由投资国内房地产企业转向境外上市，等等。

据了解，本轮境外资本主要通过三种方式曲线迂回进入国内市场：

第一种，借道融资贷款或外债。由于国内银行对房产企业限量放贷，内地开发商开始转投外资银行的怀抱。据了解，目前已有部分外资通过融资成功敲开中国房地产市场大门，仅汇丰银行在上海参与合作的楼盘就超过30家;第二种是通过收购企业股权间接购买物业;第三种是外资通过直接投资方式进入房地产。

“这轮外资对中国房地产市场的投入大都设置了一个期限，一般为3～5年，而最长的也不超过6年。”一位外资银行经理对记者表示，中国中西部的商业地产市场从2010年开始兴起，而大多数项目都是3～5年后供给市场，届时也是外资考虑退出还是继续持有的时候。

“以成都为例，未来2年将形成年供应量超过80万平方米的写字楼市场，如果消化量上不去，就将形成商业地产的资产泡沫。”金灵认为，外资在此轮热潮中看到中西部商业地产的价值洼地，也看到了人民币升值周期，而对于二级市场的投资者来说，也将面临着巨大的周期性风险。

                                                                                                                                       来源：乐商网