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商业地产界的“唇枪舌战”——旧项目投重金升级改造值不值?

2018-04-12 点击:

新时代·新商业!2018年4月10日-12日,由赢商网主办的第13届商业地产节(专题阅读)在广州南丰朗豪酒店隆重举行。4月11日下午,一场“赢咖论·商业辩论对对碰”的精彩辩论随即展开,商业地产领域的6位大咖进行了一番唇枪舌战,妙语连珠,佳句连连,一次次将活动推向高潮。

 

 

 

 

辩题

商业项目计划投入3亿元以上进行颠覆性升级改造,升级后可对目前经营情况有所改善,但升级期较长。其中有两个前提条件:1、项目处于国内一线城市的新兴商圈核心位置,周边消费潜、竞争较大,已有多个购物中心在建;2、项目已开业5年以上,面积8万平方米以上,但原先的硬件、动线存在较大硬伤,物业条件不能引入大型娱乐商户。如果你是决策者,你是否同意?

正方

 

 

 

 

正方领队嘉宾:

江苏智儒投资管理有限公司创始人 朱逸

正方队员:

协信商管公司常务副总经理、星光68董事总经理 杜国疆

金铂商业总裁 王俊标

反方

 

 

 

 

反方领队嘉宾:

派臣(上海)投资管理有限公司董事长 耿乃兴

反方队员:

华夏幸福商业事业部总经理 吴艳芬

盈石集团资深副总裁、深圳盈石总裁 周亮

正方开篇立论

 

 

 

 

朱逸:

第一,在新兴商圈里面,项目开业5年,正常情况下已经进入成熟期。先天的条件不错,在一线城市有一定的优势,但是优势并不是特别明显。在新兴商圈里,项目在功能、业态上有一些鲜明的领先性。所以从这个角度来说,投入3亿的资金优化改造,主要目的是固化、强化它的先发优势。在这个基础上引进一些非常有创新性的,前瞻性的娱乐或者是游乐项目,弥补缺失、不完整。

第二,引进体验性业态,可以吸引更多的核心消费客群。购物中心一定是得年轻客群得天下。另外,以青少年和儿童为主的家庭客群,黏性和关联性是非常高的。引进这样的业态以后,锁定和扩大核心客群,增加与消费者之间的黏度有非常大的积极的作用和帮助。

第三,竞争的角度来看,在新兴商圈未来有很多新的项目涌现出来,娱乐和游乐的功能和业态能够抢到市场的先机,很有可能为以后行业内设置高门槛和竞争壁垒。

基于这三点理由,作为已经开业了5年的成熟项目的决策者来说,尽管也经过了几个不眠之夜,因为3亿毕竟不是小数字,但最终会非常坚定、毅然决然的投下这个赞成票。

反方开篇立论

 

 

 

 

耿乃兴:

3亿再加2亿已经可以再创造一个商业项目了,所以理智告诉我3亿不能花,还不如炸掉重来。朱逸总并没有说3亿花费与最后结果的必然关系。所以我的观点是项目不要改,我赞成在内容上创新。

第一,不修改建筑规划。

第二,不增加任何投资。不让开发商因为我的商业创意多花一分钱。所以我的建议是在内容上多开辟思路,少花钱让项目重新焕发价值。

辩论环节

 

 

 

 

王俊标(正方):

从竞争者层面、客群的变化来说,我们改造的决心是坚定的。

首先我们会做周全的规划,按照步骤进行改造。改造过程中,从外立面到内部动线,包括楼层的区域,在不影响顾客体验的阻碍情况下有计划的进行分楼层逐步改造。并且得到了很多租户上大力的支持。逐步改造、减少对项目造成的影响,并且会在改造的同时维护消费者的忠诚度,通过品牌营销,释放消费者未来的期待感。未来将形成一个很漂亮的景观,增加体验业态,结合3亿预算来做一个有效的包装。这种规划改造是不会对现场带来很大的困扰,减少对消费者造成影响,我们做了充分的考虑。

第二,周边的竞争者都也在改造了,我们在做法上考量整个商圈、周边的条件。改造出来的效果要有前瞻性,才能让消费者更喜欢我们,不会因改造丢失客群。

第三,改造的决心是非常坚决的,因为一线城市的核心商圈地价昂贵。相对于3亿投资,改造的回报更加可观,会让项目的资产包更大,更迎合消费者喜好,给租户带来更佳收益,成为整体价值更高的新项目。改造的决策、决心和周全的执行计划经过董事会讨论,不是空穴来风。

 

 

 

 

吴艳芬(反方):

作为操盘者来说,影响决策者做决策,是很难得的机会。在这样的地段上,面临新的竞争和很多的不确定性,仅仅是为了引入大型娱乐业态,牺牲3亿的话,要算一下经济账。靠娱乐业态,什么时候能赚回来,一定赚不回来。如果是核心商区的核心项目,这个投资老板会同意,因为在资本市场资产价格会大幅度提高,但新兴商圈周边的潜力竞争非常大,如果停业一年半,恰好处在正面竞争的阶段,那3亿的代价太大了。所以通过一些创新业态的引入,对比未来竞争对手的定位,用这一部分创新来做竞争,在小风险的条件下做一些局部的调整,是最保险的。

 

 

 

 

杜国疆(正方):

大家的共识是改造,至于是3亿还是5亿不重要。首先我们6位嘉宾讨论的是改造不改造,不改是死,改不一定能活,但是一定有挣扎的机会,所以改造是一个共同的话题,改造升级也是与目前现状相比,为了项目更好的发展。

3亿投资,可能带来30亿的回报。如果不投资3亿,可能3亿都没有了。所以我认为只要3亿投下去,必然会带来流量的改善。

分析一下,5年以上的项目,体量8万平米,位于核心商圈,这个项目大约值8万或10万一平米。这个资产本来就已经获值超过50亿,所以花3亿是值得的。

 

 

 

 

周亮(反方):

我反对钱完全投入在硬件改造及停业改造的方式。我们对于花钱升级改造是同意的,但不是完全用于硬件改造方面。十年前,正大广场并没有投入3亿调整,从调整开始到一年半以后就已经达到了满铺运营,虽然有些硬件有硬伤,但不代表它不能成功。

我们实际上盈利目的是调改完成以后在资本市场推出,正方可以说花了3亿能够挣回来,或许我们也可以同意3亿的硬件改造。就像我刚才改造的观点一样,花钱有很多种方式,就是硬件的迭代是必然的,软件内容上面的升级也是可以的。 

 

资讯来源:赢商网

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