宝骐咨询有限公司作为一家专业的商业地产策划公司，为了解国内外具有代表性的商业地产项目，2010年6月23日，公司一行人员前往上海进行为期三天的商业地产考察。我们主要考察了上海最具代表的南京路步行街和新天地商业街，并参观了上海城市规划馆以及世博，浏览了上海城市发展的历程以及赏阅了难得一遇的世博风貌。

一、 南京路步行街简介

南京路的名气有多大?“没有到过南京路，不算到过大上海。”应该让你了解到南京路的地位与声誉。它是上海乃至全国最繁华的商业街和规模最大的商贸中心，素有“中华商业第一街”的美誉，影响遍及海内外，是上海城市标志之一，今天，全天候步行街的建成使南京路更加物丰人旺、风姿绰约。

这是一条集吃、穿、用、住、行、游为一体的综合性商业街，商业繁华是南京路永恒的主题。步行街的建设

 虽然南京路步行街正以崭新的姿态展现于世，焕发出“购物天堂”的璀璨风采。但是，潜伏在它繁华表面下的隐患正日益显现出来，步行街的商业功能在逐渐下降!南京路步行街上气度不凡的摩天大楼、设计别致的城市雕塑、别有风趣的观光车等等构筑了大上海的现代都市风情，慕名而来的旅游观光客群涌而至，但在欣赏之余，能真正引起消费的特色商品却少之又少。千篇一律的上海特产，大同小异的百货商场沿街遍布，业态组合的雷同性、产品的无差异化不能刺激外地游客强烈的购物愿望。总而言之，步行街的商业功能已经低于旅游功能，人们过多地把这条街视作旅游街、展示街而非一条商业街。在面对如此巨大的人流商机，如何调整步行街的业态组合、商品档次、整体布局将是未来思考的重点。

二、 新天地商业街简介

上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点。它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20 世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。

新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点，变身为一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地已成为时尚的代名词，它不仅是休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。

此次考察给我们留下了深刻的印象，亲眼目睹了南京路的繁华，亲身体会了新天地的独特，来自世界各个地方的人们聚集于此，只为一览其风貌，让我们领略了商业地产的魅力所在!

上海华联商厦

颇具特色，有完备的服务设施、环境小品，既营造了海派韵味的街头风情，又体现了时代特征、中国特色、上海特点。步行街的沿线商店也可谓名特优的总汇，小到本地土特产品大到国际品牌，应有尽有。市百一店、华联、新世界是老牌的百货王国，友谊欧洲商品城尽显欧陆特色，伊都锦商厦日本服饰，置地广场和先施公司东南亚风情商品等装扮着人们的生活，使步行街成为万国商品博览街，让人们足不出“国”，便能购买到世界各地商品。同时，步行街上还拥有不同档次、风味各异的著名餐饮企业，使游客们在购物之余还能品尝到世界各地的美味佳肴。“购物、旅游、休闲、商务、展示”五大功能被南京路步行街展现得淋漓尽致。