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研究丨从武汉市商业发展历程“窥探”市场现状

2018-01-15 点击:

近几年,伴随着国家发改委出台一系列加快中部地区崛起的相关政策,武汉市作为中部地区的核心增长极,迎来了“跨时代”的重大发展机遇,全面进入经济高速发展阶段。大量外地开发商迅速“瞄准”武汉市场,“扎堆”进入武汉本土,寻求市场机遇,抢占先机。其中,不乏一些国内外知名品牌开发商,如保利,新世界、万科、永旺、凯德等等。“新鲜血液”的注入使得市场竞争更加激烈,推动了行业的快速发展。许多商业项目如“雨后春笋”般悄然涌现出来,商业地产投资也逐渐进入了“井喷期”。

据宝骐机构(商业咨询公司)不完全统计,近四年来武汉市新开商业综合体数量达到了前所未有的高值。2017年武汉市新开业商业综合体数量约为15个,商业总体量超过160万平方米。

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2016年新开商业综合体数量4个,商业总体量约39万平方米。

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2015年新开商业综合体数量10个,商业总体量约113万平方米。

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2014年新开商业综合体数量10个,商业总体量约119万平方米。

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数据统计显示,武汉市2017年新开商业综合体数量和体量两项都达到了“巅峰值”。

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如此大规模的项目接连面世会给市场带来什么影响?武汉商业地产的发展趋势又有何变化?综合上述可得出以下几点:

一、商业空间布局呈多极化发展

以2014年-2017年项目区域分布情况作分析,二环内(不包括二环线)商圈商业数量增长放缓。2014年二环内新开商业体有4家,2017年二环内新开商业体只有2家,分别为循礼门M+和螃蟹甲泛悦汇二期;商业投资逐渐向二环外扩散。2014年二环外新开商业数量有6家,2017年二环外新开商业13家,处于“商业高爆发”增长期,商业数量保持在较高的增长水平,进一步填补了区域内商业的空白。传统成熟优质商圈以武广、江汉路、街道口、徐东为代表,未来商业放量进一步向外环扩张,以王家湾、后湖、硚口为代表的新型发展区域型商圈未来增量也不容小觑额。

二、商业体量逐渐减小,呈现“小而精”的态势

一方面随着城市交通网体系的不断完善,缩短了人与事物的空间距离,市场的辐射能力进一步增强,项目之间的竞争日益加剧;一方面互联网的普及直接无视地域界限,部分线下需求转变为线上消费,打破了现有的市场格局,商业体量占据的优势地位被逐渐弱化。以20万方的体量标准为分界线,武汉市2014年超过20万方商业综合体的项目1家,2015年有3家,2016年0家,2017年1家。2017年新开商业体量1-10万方的数量占全年新开业总数46.6%,11-20万方的数量占全年新开业总数的46.6%,21万平方米以上的项目数量占全年新开业总数的6.8%。随着商业整体数量的增加,大体量项目并无明显增涨,整体呈下滑趋势,商业地产慢慢趋向“小而精”的开发理念。

三、商品同质化严重,首店成市场“新宠”

近几年,随着武汉市购物中心的大量开业,商场同质化已成为当下一大“痛点”,绝大多数商场的商品都大同小异。曾红极一时的半秋山,秀玉茶餐厅、黄记煌、荷花亭、红鼎豆捞、釜山烧烤等餐饮,VERO MODA,ONLY、欧时力、拉夏贝尔、艾格、LILY、ELAND等时尚品牌已遍地开花。如何满足消费者多样化的消费需求?引进好玩的,个性时尚的,高颜值商品成了目前广大商家突围的新路径。2017先首进武汉的品牌高达200多家,其中涵盖特色主题餐饮,高端精品服饰,电影院,书店,休闲娱乐等业态,相比2016年的60家,增长率约为333%,武汉市逐渐步入国际化时尚大都市。

四、业态组合从单一型向复合型转变

随着商业地产的发展,业态也处于不断更替的过程中。早期的商业项目普遍以百货超市+专卖店+美食广场等单一业态为主,如今特色餐饮,文化产业,儿童业态、体验式业态、运动型业态纷纷占据各大购物中心,商业地产领域“混搭”成为当下市场新型发展趋势。为了吸引客流,部分商场还开发了足球场(如,万隆广场)和篮球场(如,武汉天地),专用赛事溜冰场(如,凯德西城),通过不定期举办活动赛事来进一步加强项目的影响力和关注度。甚至部分商业还将牙科诊所(如,奥山广场)搬进购物中心。体验式业态和儿童业态更是占据了各大商场的“半壁江山”。号称武汉市“最美”的开放式物外书店,服务“至上”的海底捞,广受孩子们青睐的“儿童主题游乐小镇”(如,众圆松松小镇),新型博物咖啡馆,以及大量传统百货超市被BHG精品超市,YOOYA精品超市等体验式跨界融合超市所代替。突破单一业态形式,向一站式,体验式城市综合体转型是当下绝大多数商业项目的发展趋势之一。

小结:优质的商业地段,超大的商业体量不再是衡量一个项目的关键因素,交通网的完善,新的城市副中心逐步形成,带来了新的投资机遇。传统单一型商业逐渐被能满足消费者多样化需求的复合型商业所更替,创新型体验式消费仍然是当下市场需要面对的重大“挑战”。

 

撰稿:研究部 刘园

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