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DIC帝斯曼购物中心全面探店报告

2019-05-27 点击:

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帝斯曼是2019年武汉商业打头阵的项目,也是一个招商操作思路别有特色的项目,在帝斯曼开业二十余天后,OB君对帝斯曼进行了实地探访,为大家带来这份迟到又全面的探店体验报告。     

01

帝斯曼基础数据

帝斯曼购物中心位于武昌区中南路与武珞路交叉口附近,中南商圈的南端。以中商广场、银泰百货为代表的中南商圈,零售占比高,年轻白领客群多,面临汉街和街道口的两面夹击。

帝斯曼总建筑面积26万方,其中写字楼约4.2万㎡,住宅约6.2万㎡,商业约7万方,实际经营面积估计不足5万方,商业定位于小而美的潮流艺术生活中心。 

地下5层,地上6层,总计11层,并打造了楼顶露台,其中B5-B3为停车场(包括住宅停车场),商业经营楼层主要为B2-6F共8个楼层。 

按照前期宣传,项目在保持餐饮占比30%的前提下,提升休闲娱乐类占比至24%,将经营面积的55%留给体验业态。 

按照实地探访所见,当前开业约95个品牌,围挡12个品牌,开业+围挡品牌中,除开6个大型主力店外,主要有餐饮品牌约65个、零售品牌约22个,此外,2F-6F都还有空铺。

商场内部,手扶电梯28部,垂直电梯每层3部,卫生间16组,育婴室1个,服务台位于B1层。 

  

02

按照楼层游逛的所见所感

首先看一下帝斯曼的楼层布局情况:

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1F 国际服饰美妆/书店/咖啡茶饮/飞行运动

项目武珞路临街面,也即是1号入口的所在面,沿街品牌分别为时见鹿、云旗航空运动、REOAR KISS。 

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奈雪の茶、星巴克臻选分据项目2号主入口两侧。 

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立面广告位给了6家主力店和餐饮、零售业态的两个代表品牌:U你·天然调味、BLANK。 

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进入项目内部,首先入眼的是几个对于大众消费者来说较为陌生的集合店品牌,另有两个较为熟悉的品牌:周大福荟馆、宝岛眼镜。 

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FAI未未来装置艺术展的艺术装置的位置十分醒目,只是灭火器箱的位置让拍照有些无奈。 

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围挡品牌有两个,其他没有空置铺位。 

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2F 设计师潮品/服装配饰/书店

循一号主入口正对的扶梯上到二楼,BLANK超长面宽的店铺第一时间入目,中庭另一端则是时见鹿及时见鹿复合的业态海瑞蒙克亲子造型馆。2F当前开业的品牌也只有BLANK和时见鹿。 

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此外看到的是FIUFIU树数音像装置艺术展、FAI未未来装置艺术展和大量围挡。 

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3F 运动服饰/健身/儿童服饰用品/艺术教育

3F的主题其实是亲子儿童业态,妙享家亲子俱乐部的创意木工坊、杨威快乐运动馆、机器人中心、英文戏剧学院、卡丁车竞技馆、minichoc、Felix&Mina德国婴童品牌馆、能量驿站、蜜糖亲子欢乐餐厅9个业态占据了楼层七成左右的空间。 

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PeiQi Family、maya's、UCOSY、大圣贝尔等品牌与妙享家的业态连在一起,整层的亲子消费氛围不错。但纵观1F-3F的业态,尤其是零售部分,目标客群的不连贯感还是比较明显。 

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4F 游泳健身/SPA/餐饮/美发造型

4F主要是三个板块,一是妙享家的运动健身馆,里面设有酒吧,服务于成年人消费,二是围挡中的三家餐饮,包括近年火热的U你,三是SPA、美发、按摩这类服务型消费。 

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还有一部分空间给了小业态,引进茶饮,FAI未未来装置艺术展的艺术装置也占据了一个铺位的空间。 

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5F 主题餐厅/潮流饮品/互动酒吧

楼层主角就是餐饮,包括中、日、韩式餐饮、火锅、烤肉等,还有众多的轻餐茶饮品牌。 

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小中庭的灯具别有特色,这个中庭其实是连接了3F-4F妙享家的主体空间,通到5F的异次元·生日中心和餐饮部分;但这个设计也让小中庭之侧的空间略显逼仄和阴暗。 

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利用空置位置,开设了陀螺·失恋历史馆。

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6F 电影主题公园/互动酒吧/VR球幕

布局纽宾凯电影艺术公园、异次元两大主力店。纽宾凯电影艺术公园拥有3000余平米主题影厅,另外在同楼层打造了2600㎡法式风情的主题街区,据称复刻了蒙马特小镇风情,后续可能在这里推出沉浸式演出,当前招商还不满,街区二层也还没有利用。 

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异次元的装修没有完全结束,楼顶露台也还未完成状态,宣传的透明泡泡帐篷等还没看到。 

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B1 盒马鲜生/美食街区/生活杂货 

中庭地屏是B1层空间的核心,盒马、HUAWEI、NOME、名创优品、满记甜品、赫里等围绕中庭分布。服务台位于扶梯下侧,十分节省空间,但也很不显眼,不便于消费者找寻。 

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美食街区引进了约16个品牌,类型较为齐全,就餐选择丰富。 

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通向下沉广场的通道主要分布烘焙甜品和茶饮。 

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下沉广场泼墨炫彩地面的实际视觉效果不如效果图,阳光充分时可能好看一些,LED光影阶梯还未看到。 

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B2 艺术展区/高尔夫体验馆/贵宾厅:通向B2的扶梯、步梯似乎都没有开通,当天并没有实地看到B2层的情况。

 

 

03

三个艺术展的简要介绍

购物中心引进艺术展已经是常见操作,既可吸引人气,又可塑造项目形象,还能消化短期空置铺位,帝斯曼在5-6月期间一口气引进了三个展持续举办,着实是把艺术氛围当做重头戏打造。

1. FAI未未来装置艺术展

FAI未未来装置艺术展的策展人是艺术家马得老师,还携手了30位中外艺术家带来了30件装置作品,各自分布于B1-5F层,2019年5月1日-7月1日之间持续展出。 

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2. FIUFIU树数音像装置艺术展 

FIUFIU最为人所知的是上海愚园路的FIUFIU画廊,它是一个不为自己定义或是贴上标签的、结合吃喝玩乐与艺术设计的品牌,目前线下有FIU PUMP与FIU GALLERY两个实体空间。

当前展出的FIUFIU树数音像装置艺术展是由FIU 联手声音艺术家AnkarArken及音乐工作室圆形科技局EGGSTUDIO共同打造的,展出时间为2019年5月1日-6月30日。据称7月会更新展览内容,也会带来展览+艺术品商店更为丰富的形式,当前现场也可以看到FIUFIU的围挡区域,可能就是为下一步展览预留的空间。 

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3. 陀螺失恋历史馆

陀螺失恋历史馆交互装置展在北京、天津、西安、南京、上海同时开展,武汉是第6站。展览较具特色的是收集的大量故事和失恋遗物、大量的交互区。展览时间为2019年5月1日-6月2日。 

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04

招商两大特色:大主力店,多集合店

六个大型主力店,五个自持品牌,多业态复合

帝斯曼引进盒马鲜生、时见鹿、云旗航空运动、妙享家亲子俱乐部、纽宾凯电影艺术公园、异次元6大主力店。

大部分主力店面积都超过2000㎡,时见鹿、妙享家、异次元都是跨越两个甚至三个楼层。 

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除盒马外另外5家主力店都是纽宾凯旗下品牌或投资品牌,这些品牌的领域主要覆盖文创、亲子、运动、娱乐、科技互动等热门领域,并围绕目标客群进行多业态复合发展,从而增强消费的体验感和场景感,提升关联消费,实现对客群的吸引力。

以时见鹿、妙享家两个自持品牌为典型,可看到明显的多业态复合特征。时见鹿复合了书店、咖啡、烘焙、文创、宠物、儿童造型、花店等业态,每月举办读书会、讲堂、画展等活动强化体验,加上人文艺术氛围较为浓厚的空间设计,门店的实际感受不错。 

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妙享家复合了亲子餐饮、艺术表演、营地体验、玩乐消费、英文社交、科技创造、美育培养、运动健身等8大领域。

打造7+2+N的业态模式:集合亲子餐厅、机器人中心、运动健身馆、高尔夫球馆、艺术私塾馆、英文戏剧学院、无人机飞行馆7大创新业态,联动森林营地、萌艺儿童剧场2大户外平台,并整合卡丁车竞技馆、创意木工坊、潮童品牌(minichoc、Felix&Mina德国婴童品牌馆)等N个玩乐消费集合店。

既能覆盖多年龄段婴幼童消费,也提供了一定的父母运动、休闲的场所。 

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美妆/服饰集合店,成为零售业态主力门店

帝斯曼在零售招商上一反常规,引入诸多集合店业态,主要包括美妆集合店REOAR KISS,服饰集合店Intimate Galleria、IFF GINKO、BLANK、JHW(围挡)、MAO SPACE(围挡)。

在有限的零售业态配比下,这些集合店囊括了一些常见的轻奢品牌,也带来了众多小众潮流品牌和国内外设计师品牌,能够提升商场品牌丰富度,满足年轻客群个性化需求,构成差异化竞争。

但另一方面这些门店和个性品牌的市场接受度需要时间教导、培育,短时间内经营可能并不乐观。这种零售招商结果,也让人联想到之前东急百货的退出和项目区位面临的零售竞争。

 

05

空间两个关键词:科技、色彩

空间设计是帝斯曼开业前后宣传较多的板块,尤其是中庭空间,是帝斯曼高科技体验和大胆色彩应用集中体现的区域。

中庭自B1到5F纵贯6个楼层,穹顶天幕、数字矩阵、互动地屏共同组成跨次元矩阵。天幕中星座图缓缓移动,扶梯侧面和底部红、绿、蓝、紫多色不断变化,互动地屏的影像图案多样,包括足球场、海浪、彩色泡泡、枫叶等,可以实时互动,吸引小朋友玩耍。 

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这种中庭与常见的穹顶为大面积采光顶的采光中庭相比,不够通透敞亮,尤其在5F略有压抑的感觉,但在不足7万方的小体量中,为6F影院和楼顶露台留出了完整空间。 

 

06

服务及硬件方面的一些细节

利用电梯前室设置休息区,腾出更多面积用作商业经营。 

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极为漫长曲折的卫生间动线上,利用垂直绿化美化视觉。 

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面积极其迷你的卫生间内,应用色彩优化视觉体验,尤其是女卫,触目所及满是材质不同的粉色。 

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通过现场平面导视查询,似乎只有一个育婴室?实地查看,还未完全布置好。 

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服务台的位置,上文已经提到,位置不够明显。项目目前也还没有导购手册,主要通过电子导视屏和广告牌进行楼层和品牌的导视。

装修方面的粗糙之处也较多,希望后期尽可能的调整、弥补。 

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