帝斯曼是2019年武汉商业打头阵的项目，也是一个招商操作思路别有特色的项目，在帝斯曼开业二十余天后，OB君对帝斯曼进行了实地探访，为大家带来这份迟到又全面的探店体验报告。     

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帝斯曼基础数据

帝斯曼购物中心位于武昌区中南路与武珞路交叉口附近，中南商圈的南端。以中商广场、银泰百货为代表的中南商圈，零售占比高，年轻白领客群多，面临汉街和街道口的两面夹击。

帝斯曼总建筑面积26万方，其中写字楼约4.2万㎡，住宅约6.2万㎡，商业约7万方，实际经营面积估计不足5万方，商业定位于小而美的潮流艺术生活中心。 

地下5层，地上6层，总计11层，并打造了楼顶露台，其中B5-B3为停车场(包括住宅停车场)，商业经营楼层主要为B2-6F共8个楼层。 

按照前期宣传，项目在保持餐饮占比30%的前提下，提升休闲娱乐类占比至24%，将经营面积的55%留给体验业态。 

按照实地探访所见，当前开业约95个品牌，围挡12个品牌，开业+围挡品牌中，除开6个大型主力店外，主要有餐饮品牌约65个、零售品牌约22个，此外，2F-6F都还有空铺。

商场内部，手扶电梯28部，垂直电梯每层3部，卫生间16组，育婴室1个，服务台位于B1层。 

  

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按照楼层游逛的所见所感

首先看一下帝斯曼的楼层布局情况：

1F 国际服饰美妆/书店/咖啡茶饮/飞行运动

项目武珞路临街面，也即是1号入口的所在面，沿街品牌分别为时见鹿、云旗航空运动、REOAR KISS。 

奈雪の茶、星巴克臻选分据项目2号主入口两侧。 

立面广告位给了6家主力店和餐饮、零售业态的两个代表品牌：U你·天然调味、BLANK。 

进入项目内部，首先入眼的是几个对于大众消费者来说较为陌生的集合店品牌，另有两个较为熟悉的品牌：周大福荟馆、宝岛眼镜。 

FAI未未来装置艺术展的艺术装置的位置十分醒目，只是灭火器箱的位置让拍照有些无奈。 

围挡品牌有两个，其他没有空置铺位。 

2F 设计师潮品/服装配饰/书店

循一号主入口正对的扶梯上到二楼，BLANK超长面宽的店铺第一时间入目，中庭另一端则是时见鹿及时见鹿复合的业态海瑞蒙克亲子造型馆。2F当前开业的品牌也只有BLANK和时见鹿。 

此外看到的是FIUFIU树数音像装置艺术展、FAI未未来装置艺术展和大量围挡。 

3F 运动服饰/健身/儿童服饰用品/艺术教育

3F的主题其实是亲子儿童业态，妙享家亲子俱乐部的创意木工坊、杨威快乐运动馆、机器人中心、英文戏剧学院、卡丁车竞技馆、minichoc、Felix&Mina德国婴童品牌馆、能量驿站、蜜糖亲子欢乐餐厅9个业态占据了楼层七成左右的空间。 

PeiQi Family、maya's、UCOSY、大圣贝尔等品牌与妙享家的业态连在一起，整层的亲子消费氛围不错。但纵观1F-3F的业态，尤其是零售部分，目标客群的不连贯感还是比较明显。 

4F 游泳健身/SPA/餐饮/美发造型

4F主要是三个板块，一是妙享家的运动健身馆，里面设有酒吧，服务于成年人消费，二是围挡中的三家餐饮，包括近年火热的U你，三是SPA、美发、按摩这类服务型消费。 

还有一部分空间给了小业态，引进茶饮，FAI未未来装置艺术展的艺术装置也占据了一个铺位的空间。 

5F 主题餐厅/潮流饮品/互动酒吧

楼层主角就是餐饮，包括中、日、韩式餐饮、火锅、烤肉等，还有众多的轻餐茶饮品牌。 

小中庭的灯具别有特色，这个中庭其实是连接了3F-4F妙享家的主体空间，通到5F的异次元·生日中心和餐饮部分;但这个设计也让小中庭之侧的空间略显逼仄和阴暗。 

利用空置位置，开设了陀螺·失恋历史馆。

6F 电影主题公园/互动酒吧/VR球幕

布局纽宾凯电影艺术公园、异次元两大主力店。纽宾凯电影艺术公园拥有3000余平米主题影厅，另外在同楼层打造了2600㎡法式风情的主题街区，据称复刻了蒙马特小镇风情，后续可能在这里推出沉浸式演出，当前招商还不满，街区二层也还没有利用。 

异次元的装修没有完全结束，楼顶露台也还未完成状态，宣传的透明泡泡帐篷等还没看到。 

B1 盒马鲜生/美食街区/生活杂货 

中庭地屏是B1层空间的核心，盒马、HUAWEI、NOME、名创优品、满记甜品、赫里等围绕中庭分布。服务台位于扶梯下侧，十分节省空间，但也很不显眼，不便于消费者找寻。 

美食街区引进了约16个品牌，类型较为齐全，就餐选择丰富。 

通向下沉广场的通道主要分布烘焙甜品和茶饮。 

下沉广场泼墨炫彩地面的实际视觉效果不如效果图，阳光充分时可能好看一些，LED光影阶梯还未看到。 

B2 艺术展区/高尔夫体验馆/贵宾厅：通向B2的扶梯、步梯似乎都没有开通，当天并没有实地看到B2层的情况。

 

 

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三个艺术展的简要介绍

购物中心引进艺术展已经是常见操作，既可吸引人气，又可塑造项目形象，还能消化短期空置铺位，帝斯曼在5-6月期间一口气引进了三个展持续举办，着实是把艺术氛围当做重头戏打造。

1. FAI未未来装置艺术展

FAI未未来装置艺术展的策展人是艺术家马得老师，还携手了30位中外艺术家带来了30件装置作品，各自分布于B1-5F层，2019年5月1日-7月1日之间持续展出。 

2. FIUFIU树数音像装置艺术展 

FIUFIU最为人所知的是上海愚园路的FIUFIU画廊，它是一个不为自己定义或是贴上标签的、结合吃喝玩乐与艺术设计的品牌，目前线下有FIU PUMP与FIU GALLERY两个实体空间。

当前展出的FIUFIU树数音像装置艺术展是由FIU 联手声音艺术家AnkarArken及音乐工作室圆形科技局EGGSTUDIO共同打造的，展出时间为2019年5月1日-6月30日。据称7月会更新展览内容，也会带来展览+艺术品商店更为丰富的形式，当前现场也可以看到FIUFIU的围挡区域，可能就是为下一步展览预留的空间。 

3. 陀螺失恋历史馆

陀螺失恋历史馆交互装置展在北京、天津、西安、南京、上海同时开展，武汉是第6站。展览较具特色的是收集的大量故事和失恋遗物、大量的交互区。展览时间为2019年5月1日-6月2日。 

 

 

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招商两大特色：大主力店，多集合店

六个大型主力店，五个自持品牌，多业态复合

帝斯曼引进盒马鲜生、时见鹿、云旗航空运动、妙享家亲子俱乐部、纽宾凯电影艺术公园、异次元6大主力店。

大部分主力店面积都超过2000㎡，时见鹿、妙享家、异次元都是跨越两个甚至三个楼层。 

除盒马外另外5家主力店都是纽宾凯旗下品牌或投资品牌，这些品牌的领域主要覆盖文创、亲子、运动、娱乐、科技互动等热门领域，并围绕目标客群进行多业态复合发展，从而增强消费的体验感和场景感，提升关联消费，实现对客群的吸引力。

以时见鹿、妙享家两个自持品牌为典型，可看到明显的多业态复合特征。时见鹿复合了书店、咖啡、烘焙、文创、宠物、儿童造型、花店等业态，每月举办读书会、讲堂、画展等活动强化体验，加上人文艺术氛围较为浓厚的空间设计，门店的实际感受不错。 

妙享家复合了亲子餐饮、艺术表演、营地体验、玩乐消费、英文社交、科技创造、美育培养、运动健身等8大领域。

打造7+2+N的业态模式：集合亲子餐厅、机器人中心、运动健身馆、高尔夫球馆、艺术私塾馆、英文戏剧学院、无人机飞行馆7大创新业态，联动森林营地、萌艺儿童剧场2大户外平台，并整合卡丁车竞技馆、创意木工坊、潮童品牌(minichoc、Felix&Mina德国婴童品牌馆)等N个玩乐消费集合店。

既能覆盖多年龄段婴幼童消费，也提供了一定的父母运动、休闲的场所。 

美妆/服饰集合店，成为零售业态主力门店

帝斯曼在零售招商上一反常规，引入诸多集合店业态，主要包括美妆集合店REOAR KISS，服饰集合店Intimate Galleria、IFF GINKO、BLANK、JHW(围挡)、MAO SPACE(围挡)。

在有限的零售业态配比下，这些集合店囊括了一些常见的轻奢品牌，也带来了众多小众潮流品牌和国内外设计师品牌，能够提升商场品牌丰富度，满足年轻客群个性化需求，构成差异化竞争。

但另一方面这些门店和个性品牌的市场接受度需要时间教导、培育，短时间内经营可能并不乐观。这种零售招商结果，也让人联想到之前东急百货的退出和项目区位面临的零售竞争。

 

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空间两个关键词：科技、色彩

空间设计是帝斯曼开业前后宣传较多的板块，尤其是中庭空间，是帝斯曼高科技体验和大胆色彩应用集中体现的区域。

中庭自B1到5F纵贯6个楼层，穹顶天幕、数字矩阵、互动地屏共同组成跨次元矩阵。天幕中星座图缓缓移动，扶梯侧面和底部红、绿、蓝、紫多色不断变化，互动地屏的影像图案多样，包括足球场、海浪、彩色泡泡、枫叶等，可以实时互动，吸引小朋友玩耍。 

这种中庭与常见的穹顶为大面积采光顶的采光中庭相比，不够通透敞亮，尤其在5F略有压抑的感觉，但在不足7万方的小体量中，为6F影院和楼顶露台留出了完整空间。 

 

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服务及硬件方面的一些细节

利用电梯前室设置休息区，腾出更多面积用作商业经营。 

极为漫长曲折的卫生间动线上，利用垂直绿化美化视觉。 

面积极其迷你的卫生间内，应用色彩优化视觉体验，尤其是女卫，触目所及满是材质不同的粉色。 

通过现场平面导视查询，似乎只有一个育婴室?实地查看，还未完全布置好。 

服务台的位置，上文已经提到，位置不够明显。项目目前也还没有导购手册，主要通过电子导视屏和广告牌进行楼层和品牌的导视。

装修方面的粗糙之处也较多，希望后期尽可能的调整、弥补。 

 

 

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