500年“天下第一街”的漫长转型之路丨汉正街中央服务区发展大盘点

2021-04-30 点击:次

▲汉正街中央服务区核心区早期效果图

作为武汉的商业之根与城市名片，一条拥有五百多年历史的商业老街，汉正街从极度辉煌，渐渐因为城市功能落后、公共设施不足、棚户杂乱无章以及现代化商业模式不断冲击，传统市场逐渐萎缩，被时代裹挟进搬迁改造与功能转型的汹涌浪潮之中，进入漫长的孤寂和震荡期。

本文我们将从汉正街中央服务区的板块定位、发展历程、规划动态、重点项目等方面，全面梳理盘点区域发展。

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规划范围与板块定位

汉正街中央服务区研究范围为自长江、汉江交汇处起到古田二路之间的汉江两岸，总用地规模约28平方公里。核心区规划范围为东接前进一路、民权路，南抵沿河大道，西至武胜路，北临京汉大道，规划总面积3.46平方公里。

▲汉正街中央服务区范围

汉正街核心区域是大武汉面向全球的现代服务业核心功能区，按照“汉口之根、武汉之心、世界之窗”的目标定位，建设以现代金融、高端商贸、高尚住宅及文化旅游休闲于一体的世界级滨水中央服务区。

在核心区的空间结构规划中，长约1.7公里的“人”字型中央绿轴是区域发展的重要轴线和规划亮点，延展武汉历届总规的城市中轴线，在回应历史文脉的同时串联重要节点。引入立体城市概念，中央绿轴与周边街区、以及地下空间进行步行串联，形成绿色、连续、立体的活力中轴，带动城市更新。

▲汉正街中央服务区核心区“人”字型中央绿轴设计效果，图源华东建筑设计研究院、荷兰NITA设计集团设计方案

▲汉正街中央服务区核心区“人”字型中央绿轴地下空间设计，图源华东建筑设计研究院、荷兰NITA设计集团设计方案

在生态景观中央绿轴基础上，采取各功能分片布局又相互融合的策略，形成4类主要功能板块。

其中沿江区域建设金融核心区，《武汉区域金融中心建设总体规划(2014-2030)》规划提出，武汉将在2020年全面建成中部金融中心，而汉正街区域将成为武汉金融主中心。汉正街东片、汉正天街片将形成以创新金融、企业总部、商务服务为一体的金融岛，重点打造以高端金融服务、金融业务创新为特色的金融服务创新区，并在“民生金融”、“两型金融”领域取得突破。

▲汉正街中央服务区核心区功能分区规划

商贸综合区将发扬传统商贸精神，创新现代商业模式，革新汉正街现有商贸，打造接轨世界的商业新中心。传统风貌区（文化商贸区）以汉正街老街为核心，兼顾发展与传承，文物建筑、传统街巷与历史风貌片区将传承丰富的汉正街文化遗产。高尚生活区将营造舒适宜居的生活环境，构建智能、生态、服务于一体的高端居住区，开创科技生活新蓝本，打造城市理想人居。

发展历程

汉正街地处汉口中心城区腹地，昔日的商贾往来之地，为武汉积累了商业基础。但随着城市发展，水运衰退，在现代化商业模式的冲击下，汉正街逐渐没落，同时，其交通不畅、物流落后、人口稠密、商居混杂、消防安全隐患，成为其进一步发展的制肘。昔日的黄金宝地，成为武汉的“心腹之患”。

▲80年代初期的汉正街，图源武汉市档案馆

2009年6月，武汉市硚口区委区政府发布《汉正街整体改造规划基本构想》。截止2010年，汉正街商贸区域占地2.56平方公里，拥有个体商户2.8万多个，日均吞吐货物400余吨，日均人流量30万人次，商品辐射全国约560个县市。

2011年，“1.17”特大火灾促使武汉市政府下定决心，于“两会”期间作出了“全面推进汉正街市场整体搬迁改造”的重大决策。

2012年，汉正街文化旅游商务区开发建设领导小组办公室成立，会同市国土规划局组织开展汉正街地区的实施性规划编制工作，进行了汉正街存量土地调整、汉正街历史保护遗存规划、产业业态、综合交通和江滩及堤防改造等多项前期研究工作。

次年2月，汉正街转型升级的首个招商引资项目落定，香港恒隆集团以总价33亿元拿下工业学院片地块。

2013年，历经多轮博弈，汉正街从“现代服务业创新示范区”到“文化旅游商务区”，最终定位为“建设汉正街中央服务区”。聘请戴德梁行等多家知名机构开展研究，确定了产业定位，聚集时尚商业、创新金融、现代商务及文化旅游等产业，聘请美国SOM公司编制完成《汉正街中央服务区核心区实施性城市设计》。

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▲汉正街中央服务区早期产业功能定位

▲汉正街中央服务区早期各功能体量关系确定

同年12月，《汉正街中央服务区实施性规划》原则通过。之后，以此为基础开展了控制性详细规划、汉正老街改造规划、交通市政专项规划、地下空间规划等多项系统规划。

国家开发银行对汉正街控股集团公司授信79亿元，专项用于汉正街棚户区改造项目。列入授信范围的棚户区改造项目主要位于规划中的汉正街文化旅游商务区核心区，改造项目共计14个，占地2570亩，房屋改造面积为486.2万平方米，户数45234户。

▲汉正街中央服务区早期效果图

2014年银丰片、汉正街东片、长江食品厂片、沿江一号二期、天街片48号地块、龟北片共6个地块启动征收，占地总面积1555亩，居民约1.3万户，房屋面积110万方。40余家市场先后关闭，40余家消防隐患单位摘牌。

当年2月，汉正街中央服务区第七次领导小组会议确定，保留汉正街核心区域内的1.4公里老街区，并通过修复再现其历史风貌，留住武汉商业之“根”。同年全面启动汉正街核心区拟保留项目的整改工作，完成汉正街老街整体规划。

▲汉正街老街区域效果图

2014年12月，汉正街旧城改造的首宗入市地块银丰片地块由上海复毓投资有限公司（复地集团全资子公司）以底价42.7亿元拿下，这也标志着汉正街商务区工程大幕的正式开启。

2016年1月，沿江一号二期片地块由武汉绿地以25.2亿元拿下。2017年1月，复地集团再次拿地汉正街，以130.1亿元总价竞得汉正街东片地块，成为截止目前汉正街区域最大的“地主”。

2017年6月，深圳花样年集团通过旗下子公司收购长江食品厂片地块原开发商武汉华通置业发展有限公司，低调进驻汉正街中央服务区。

2018年，《汉正街中央服务区产业空间布局规划及东片产业实施指引》公布。同年9月，汉正天街48、49号地块被嘉里集团以64.25亿元取得，汉正天街63、64、65、66、67、71号地块的旧城改造也正式启动。

▲汉正街中央服务区产业空间布局结构图

2019年9月，武汉市政府发布《汉正街复兴总体设计方案》，目标通过商业模式、文化传承创新和治理模式创新，推动汉正街成为武汉建设全国商贸物流中心的核心引擎，为加快建设现代化、国际化、生态化大武汉和国家中心城市提供强劲动能和支撑。

2020年4月，《武汉市亮点片区建设工作方案（2020—2021年）》公布，汉正街中央服务区核心区以前进五路-友谊南路为界，硚口区区域范围规划打造“汉正老街”亮点片区，江汉区区域范围规划打造“百年商道”亮点片区的一部分。5月，汉正街进入第一批省级步行街试点拟公示名单，正式启动省级试点步行街改造提升工作。

▲汉正街中央服务区亮点片区示意

同年8月，一职教东片地块成功出让，由金地商置旗下武汉广电关联公司以13.5亿元总价拿下，楼面单价约15953.88元/㎡，刷新硚口单价地王。

▲汉正街中央商务区主要已出让地块情况一览

2021年硚口区计划实现跃进片、汉正街东片扩大片地块供地，完成三特片、长江食品厂片等地块征收拆迁，加快启动石码正巷片等项目征收，江汉区计划加快紫竹巷三期等项目征收工作。

此外，汉正街中央服务区2021年的工作要点包括加快项目建设、狠抓招商引资、狠抓产业发展、狠抓市场主体、提升市场服务能级、促进消费升级、提升国际交往能力，提出积极争取汉正街隧道、地铁13号线、地铁16号线、多福路步行桥、汉正阳台、“人字形”中央绿轴等市级重大基础设施早日纳入市城建计划并启动实施。

预计未来1-3年，汉正街中央服务区核心区将有近600亩用地完成征收用于开发，另有超过400亩用地有待腾退，核心区将达到2000亩的开发规模。

▲汉正街中央商务区主要列入征收范围地块一览（用地面积仅为估算，具体数值以官方公布为准）

主要重点项目

从2013年至今，汉正街中央服务区经历艰难且漫长的征收拆迁与招商工作，共引进恒隆、复地、绿地、嘉里、花样年、金地等品牌房企，约370万㎡开发体量，其中云尚·武汉国际时尚中心、武汉恒隆广场已于2019年9月、2021年3月相继开业。

▲汉正街中央服务区核心区主要项目落位示意

云尚•武汉国际时尚中心

地块编号：P（2014）167

拿地时间：2014年12月30日

楼面地价：9648元/㎡

项目定位为“以服贸为核心的产业中心、以服装为核心的时尚中心”，总建筑面积约56.83万㎡，由4栋塔楼及1座商业裙楼组成，打造产城融合的“蜂巢城市”标杆项目。产品涵盖2栋时尚创库LOFT、1栋云客基地SOHO、1栋8.2万㎡总部大厦甲级写字楼及约24万㎡国际时尚商贸商业中心等多元业态构成。项目已于2019年8月25日开业。

▲项目效果图

绿地汉正中心（绿地汉口一号）

地块编号：P（2015）149

拿地时间：2016年1月8日

楼面地价：10098元/㎡

▲项目建筑规划

项目总用地面积2.58万㎡，总建筑面积约30万㎡，其中计容建筑面积约25万㎡，主体建筑由两层地下室、八层裙楼和两栋250米高塔楼组成。两栋250米高塔楼功能分别定位为摩天甲级办公、服务式公寓，为武汉市首次建设的高层双子座写字楼，全方位满足区域规划的金融产业落地性的办公需求。

▲项目写字楼楼层业态规划

项目还将打造7.15万㎡沿江商业MALL，引进武汉第二座绿地缤纷城，通过MALL+街区的形态组合，形成逛街购物、休闲娱乐的复合型商业，以美食天街、时尚购物、明星秀场等时尚产业为抓手，为区域提供品质商业支撑。

▲项目效果图

武汉BFC复星外滩中心

地块编号：P（2016）156，P（2016）157

拿地时间：2017年1月24日

楼面地价：15191元/㎡，10555元/㎡

▲项目地块规划用地范围

项目所在用地为汉正街东片地块，总用地面积约153亩，由7宗小地块构成，规划总建筑面积约144万㎡，其中计容面积约101.14万㎡，包括住宅32.6万㎡，商业68.54万㎡。项目规划以高端商务、现代金融、文化旅游为主要业态。

▲项目整体意向效果图及470米超高层业态规划示意

项目分为五期开发，住宅地块先行开发，A1地块的超塔地标尚未启动。C2地块建筑面积约15.98万㎡，其中计容面积约11万㎡，包括住宅10.91万㎡。

▲C2地块规划效果图

B1、B2地块一期建筑面积约17.63万㎡，其中计容面积约10.17㎡，包括住宅5.14万㎡，为一栋55层带空中泳池的超高层住宅，商业4.91万㎡。

▲B1、B2地块规划效果图

A2地块二期总建筑面积约22.58万㎡，其中计容面积约14.66万㎡，主要为2栋超高办公塔楼约14.42万㎡，其中T3办公塔楼高199.95米，共51层，T4办公塔楼高249.65米，共64层。要求引入2家以上国际或全国性金融机构区域总部、2家以上世界500强企业区域总部等。商业建筑面积约2356㎡。