历经沉淀，建设发力丨武昌滨江商务区发展大盘点

2020-11-30 点击:次

▲武昌滨江商务区早期效果图

在长江主轴的五块滨江商务区域中，武昌滨江商务区范围最广，江岸线最长，但多年以来，规划屡经调整，目前最新控规成果尚未出台，在武汉市规划一张图上是一大片留白。

▲武汉市规划一张图中武昌滨江商务区范围是大片留白

前几天，《武汉市两江四岸规划》编制完成，提出武昌滨江商务区与汉正街中央服务区、汉口滨江商务区为三大战略功能区，聚焦国家中心城市战略新兴产业功能，创建当代国际化大武汉形象，并且着重打造高层建筑簇群。武昌滨江商务区的建设步伐必将进一步加速。

▲图源武汉发布

本文我们将从武昌滨江商务区的板块定位、发展历程、规划动态、重点项目等方面，全面梳理盘点区域发展。

☛关联阅读：二七滨江商务区（汉口滨江国际商务区二七核心区）发展大盘点

01 规划范围与板块定位

武昌滨江商务区南起中山路，衔接武昌古城区，北至二七长江大桥，连接青山滨江商务区，东至友谊大道和湖北大学一带，通过沙湖大桥、沙湖公园与华中金融城相连，西至长江，规划用地1260公顷，在长江主轴五块滨江商务区中范围最广、江岸线最长。

▲武昌滨江商务区区位示意

武昌滨江商务区定位为以高端服务业为特色，集商务办公、商业服务、文化娱乐、高档居住为一体的标识性、多元化滨江综合发展区。以“多样融合、适度分离”为原则，对滨江地区进行了功能分段，由南向北为积玉桥高档居住片区、裕大华商住复合片区、车辆厂商务核心片区、二桥头生态居住片区、扩容延展的杨园片区。

由和平大道、徐东大街、武车二路、武昌滨江围合的区域是武昌滨江商务区核心区，占地138.64公顷，是集文化、商务、旅游和居住为一体的复合型、生态型滨江商务区。

▲武昌滨江商务区核心区效果图

武汉长江二桥至二七长江大桥的杨园片区与二七滨江商务区隔江相望，是武昌滨江商务区扩容发展的区域，初步拟打造为集聚世界级“工程设计之都”、国际化“滨江活力社区”的“智创南岸活力北翼”。

▲杨园片区效果图

02 发展历程与发展展望

武昌滨江商务区用地范围内原有的城市面貌以运输业、制造业等工业用地为主，武昌车辆厂、裕大华纺织厂、武昌热电厂、江南集团等大型企业聚集在此，还有大面积老生活区和城中村。2007年11月，武昌车辆厂连同江岸车辆厂开始整体搬迁至江夏区大桥新区，武车旧厂土地被腾退，揭开了武昌滨江商务区出现的序章。

▲武昌车辆厂大门，如今是绿地国际金融城工地大门，图源见水印

2008年，武汉市启动了武昌滨江商务区建设，按照当年批复的《武昌滨江商务区规划》，滨江商务区地处长江大桥与二桥之间，包括武昌车辆厂片、月亮湾片、裕大华片及积玉桥D、H片，总用地规模约278公顷，沿江总长度达3.23公里，打造一个现代服务业集聚区和具有滨江特色的、标志性的、多元化功能区。

2009年，武昌滨江商务区建设指挥部成立，当年9月，万达集团以19.65亿元获得积玉桥DH片约165亩土地，规划建设一个集酒店、商场、住宅为一体的都市综合体，即如今的积玉桥万达广场。

2010年11月，绿地集团以53.98亿元拍得武昌车辆厂A地块约413亩，规划建设不低于600米的地标超塔，开始了多年的“孤军”之路。绿地北侧的武昌车辆厂B、C地块历经多年招商，空置至2019年9月方被华夏幸福拿取。

同年12月，裕大华地块被联投集团以38.6亿元、8754.61元/㎡楼面地价拿地，成为当时地王，即武汉联投中心，只是晒地多年方才入市。

2013年，武昌滨江商务区扩容，规划范围向北延至二七长江大桥，向东拓至友谊大道和湖北大学一带，规划用地扩大到1260公顷，扩容3.5倍。同时要求核心区内临江一线禁止建设住宅，提升滨江商务区公建功能比例，严格限定住宅建筑比例，确保滨江商务区商务功能。

同年《武昌沿江地区实施性规划》正式公示，规划提出由一个核心商务区、杨园设计产业、积玉桥生活区、湖大科教三大板块组合的“一核心三支撑”结构。

▲武昌沿江地区早期规划

2014年，按照市领导“突破性地发展武昌滨江文化商务区”的指示精神，由市国土规划局、武昌区委、区政府联合组织，以地空中心为工作技术平台，邀请法国夏邦杰、德国欧博迈亚、上海市政院、市规划院等国内外5家设计机构组成联合设计团队，启动了武昌滨江商务区核心区实施性城市设计的规划编制工作，对功能业态、交通、市政、地下空间进行统筹协调设计。

▲武昌滨江商务区核心区早期城市设计

之后，武昌滨江商务区规划历经多次修编、调整。除了2013年“自挂自拍”的联投时代中心、2014年被华电集团拿下建设武汉江城之门的热电厂地块，武昌滨江商务区长期没有新地块出让，与突飞猛进的二七滨江商务区相比，武昌滨江商务区沉寂下来。

而在这个时期，在武昌区于2013年确立的“三区融合，两翼展飞”的区域战略发展规划中，属于“三大核心功能区”之一的华中金融城逐渐走上发展舞台，被定位为江南主中心核心区域、最能展现华中区域国家化水准的金融中心。

▲武昌区“三区融合，两翼展飞”空间布局

2017年武汉提出长江主轴概念，武昌区十五届人大二次会议上提出《关于抢抓长江主轴右岸大道建设机遇，加快推进滨江文化商务区建设案》，要求有序推进滨江核心区、武昌古城、杨园和白沙各片区规划，继续深化城市阳台、滨江核心区地下环路等专项规划。武昌滨江的价值重新凸显出来。

2018年5月，武九铁路北环线拆除启动，月亮湾城市阳台开建。11月，武汉主城区A1103片控制性规划公示，该片包含了武昌滨江商务核心区，A1103片主导功能明确为市级总部商务区、商业服务、临江高端居住区及市级公园。武昌滨江商务区开始迈入发展的快车道。

▲武汉主城区A1103片控制性详细规划

2019-2020年，武昌滨江商务核心区约638亩的武车B、C地块由华夏幸福打包获取，传闻许久的凯德来福士地块最终花落清能&龙湖，囤地十年的福星惠誉月亮湾壹号报规报建，武昌滨江核心区地下空间环路二期工程即将启动建设，武昌滨江商务区建设大幅加速。

▲武昌滨江商务区主要已出让地块情况一览

当前，武昌滨江商务核心区的土地整理工作所剩不多，未出让地块的招商工作正在推进。

▲武昌滨江商务核心区区域重点项目落位示意（蓝色为未出让地块）

在核心区之外，武车宿舍片用地的动向最值得期待，作为与核心区仅一路之隔，并具有集中成片“三旧”改造空间的区域，将成为承接商务核心区溢出和补充功能，提升区域城市形象的重要机会和不可复制的空间资源。该片的主体范围目前尚未进入城建计划，可待时机合适之后再行拆改开发，留有很大的提升潜力。

此外，武昌滨江商务区还留有大幅待开发用地的就是杨园片区了，这里南北各与武昌滨江、青山滨江商务区相接，隔江与二七滨江商务区相望，包含四五十个老旧社区，大量规划项目有待落地。今年已启动徐东铁四院片房屋征收工作，余家头国棉二厂宿舍片征收推进过半。

▲融侨滨江城对杨园片区的规划宣传

03 主要在建商务商业项目

武昌滨江商务区当前值得关注的在建商务商业项目不多，主要为武汉长江中心，其次地铁7号线秦园路风塔配套项目、武汉江城之门，未来待清能龙湖商业地块、阿里巴巴华中总部开工、徐家棚剩余地块出让及杨园片规划落地，区域将迎来新的蝶变。

▲武昌滨江商务区主要项目落位示意

武汉长江中心

地块编号：P（2019）108、P（2019）109

拿地时间：2019年9月10日

楼面地价：10621元/㎡、9800元/㎡

▲地块规划用地范围，图源见水印

武汉长江中心由华御江（武汉）房地产开发有限公司开发建设，项目公司为华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。项目位于武昌滨江商务区核心地段，紧邻月亮湾城市阳台与绿地国际金融城地标塔楼，是武昌滨江目前最受瞩目的项目。

▲武汉长江中心效果图

▲武汉长江中心商业效果图

项目总建筑面积约160万方，包括21.5万方滨江商业中心、近400米地标超塔在内的3栋200米以上超高层、6栋临江总部办公、以及300米精英商务公寓和200米高端住宅。分为A1B1B2B3B4C1C2C3J1J2J3共计11个地块，B2、B3、B4地块为办公+住宅，A1为纯商业地块，B1、C地块为纯办公。目前B4、B3、A1、B1、J3地块均已进入全面施工阶段，其中J3地块将作为该项目未来的售楼部。