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钟家村商圈,转型重塑中的老城商圈丨武汉商圈系列

2021-08-08 点击:

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钟家村商圈,这个兴起于1958年的传统商圈,在上世纪末与航空路商圈、中南商圈分据武汉三镇,同为武汉市最早的三大市级商业中心。在六十余年的发展历程中,钟家村商圈历经坎坷,在城市屡次扩张中失意落寞,终在三年前涌进城市大规模更新的浪潮。

武汉商圈系列第三篇,我们聚焦正在经历转型与重塑的钟家村商圈。

01

商圈概况

商圈名称:钟家村商圈

行政区:汉阳区

商圈范围:以鹦鹉大道与汉阳大道交汇处为核心发展。未来随着远洋里等项目开业商圈扩容,核心转移至鹦鹉大道与西大街交汇处,北至京广铁路、东至北城路,南到拦江路,西到归元禅寺。

商圈等级:区级商业中心

客群特征:主力客群为周边1公里社区居民,此外包括部分商务白领、周边学生,整体消费水平一般。

交通条件:鹦鹉大道与汉阳大道两条主干道是汉阳交通大动脉和城市景观大道,内连汉阳主要功能组团,外连江汉一桥与武汉长江大桥、鹦鹉洲长江大桥,让钟家村成为连通三镇的交通枢纽。地铁4号线、6号线交汇,超过20条公交线路经过,交通优势得天独厚。

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02

商圈商业格局

商圈商业主要布局于鹦鹉大道与汉阳大道交汇区域,包括汉商银座购物中心、汉商银座知音站台、闽东国际商业广场三个集中商业及中防百诚地下商街、都市兰亭沿街底商,商业体量约24万方,商业设施较为老旧,商业档次偏向中低,商铺空置率较高,有效商业供给有限。

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十字路口东北角的原新世界百货汉阳店自闭店后物业依然空置。

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随着归元片区旧改推进,商圈未来主要新增武汉远洋里、中海旗下购物中心、福星惠誉商业街三个项目共计三十多万方,商圈核心将沿鹦鹉大道南移至西大街路口区域。

03

商圈发展历程

钟家村商圈的兴起早在1958年,源于汉阳百货商场的建立,彼时正是建国后武汉百货商场开始兴盛的年代。1984年后,以城市为重点的经济体制改革全面展开,武汉成为改革试点城市,商业企业纷纷改造,汉阳百货商场也大力扩建,成为与武汉中心百货、武汉商场齐名的武汉商界“三甲”之一,带领钟家村迅速步入商业繁荣期

2007年出台的武汉市商业发展“十一五”规划中,钟家村与中南路被定义为市级商业中心,与汉口中心商业区形成三大商圈鼎立的局面。然而实质上,21世纪初期的钟家村商圈问题已现,商业优势逐步消弭——汉商囿于物业、模式、体制等问题,调整步调难以追赶市场变化,新增商业物业则困于传统地产思维,无法实现稳定的商业经营。

地铁时代的到来为商圈带来致命一击,区域消费纷纷外流,商圈地位一落千丈。随后旧城改造又陆续推进,原住民被大量抽离,商圈本已不充足的消费力更受打击。今日的钟家村商圈正在经历超过五年的痛苦转型期,未来武汉远洋里与中海商业的开业成为商圈突破困境的希望。

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04

商圈商业特征

老城区衰落代表,消费支撑力不足:作为悠久的汉阳中心,钟家村在城市扩建中成为老破代名词,在交通发展中成为车流过境地,加之汉阳经济水平与两江两湖相夹的地理限制,商圈辐射纵深不够,客群基数及消费水平都不足以支撑商圈进阶。

缺乏号召性项目,消费力逐年外流:商圈在长时间的发展历程中,并未培育出具有吸引力、号召力的项目,反而更新迭代慢,商圈优越的交通区位逐渐从优势转变为劣势,区域消费呈现持续外流的现象,地铁开通令这种外流更进一步加剧。

地产开发牺牲者,存量物业改造难:传统地产操作浪费了老城区宝贵的商服用地,所开发的闽东国际、铜锣湾等商业经营面积小、物业规划老且差,汉商银座当初也引进人信地产开发,呈现平庸的规划水平,既不利于经营,也为存量改造提升难度。

老城转型试验田,未来文旅目的地:2005年之后,汉阳旧城改造就被反复提及,但多年推进缓慢,直到2018年才真正铺开,让商圈更新的步伐迟滞了十余年。未来远洋里和中海商业的开业将焕新商圈面貌,令商圈走向文旅特色消费的差异化道路。

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05

商圈业态结构

商圈中汉商银座购物中心、汉商银座知音站台、闽东国际商业广场、中防百诚地下商街四个商业项目当前入驻商家约338家,其中汉商银座购物中心约214家,占比约63%,其他项目则体量小、空置高,各自商家数量不足50。

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除超市便利店外,上述商业项目的入驻商家中,零售业态占比约54%,餐饮业态占比约22%,儿童亲子、生活服务业态占比分别为11%、10%,家庭消费特征明显,休闲娱乐业态占比3%,数量偏低。

注:业态占比、空置率比例皆按照商家数量计算,下同。数据采集时间2021年7月20日。

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按照细分业态来看,零售业态中,服饰、鞋履箱包、珠宝配饰占比78%,呈现明显的传统百货购物特征,缺少新兴零售业态。餐饮业态中,小吃快餐占比70%,当今热门的轻餐茶饮则数量不多,呈现低价化、大众化,缺少特色。

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儿童亲子业态中,儿童教育占比54%,消化了商圈不少租赁面积,儿童零售主要集中在汉商银座购物中心5层,儿童游乐仅有规模较小的2家。休闲娱乐业态整体偏少,室内体育运动相对更多,主要布局在汉商银座知音站台,与儿童教育培训协同发展。生活服务业态则较为丰富,为周边社区生活提供便利。

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商业项目横向对比来看,汉商银座购物中心呈现百货转型、业态多元的相对良性的状态。汉商银座知音站围绕儿童教育培训、运动体验发展,差异化明显,与银座购物中心也形成较好互补。包含界外2121淘玩街的中防百诚地下商街零售商家早已大量撤离,成为小吃聚集地。闽东国际商业广场业态混乱,档次低下。整个商圈呈现一种散漫无序发展的状态。

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根据粗略估算(部分项目空置面积较大,估算数据仅为参考),商圈的平均商铺空置约为41%。除汉商银座购物中心的运营状态较为良性外,其他项目运营堪忧,尤其是中防百诚地下商街与闽东国际商业广场一层,空置率已超80%。

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06

结语

一个老牌商圈的落寞,也证明了一座城市的进步和一个时代的过去。

随着武汉从“三镇时代”进入“长江时代”,钟家村在静待变革。在这个两江汇聚的角落,人文沉淀的一隅,大归元文化片的规划催生以武汉远洋里为首、中海购物中心、福星惠誉传统风貌商街三个项目相互衔接融合的独特商业组团。

未来的汉阳老城,或将转型成为以文化体验为特色、兼具国际现代与传统经典、宜居宜游的城市空间。

未来的钟家村商圈,被期待成为老城商圈功能重塑的样板,以创新的商业形态实现老牌商圈的市场突围。

 

- END -

数据采集日期:2021年7月20日

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