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中南商圈,老武昌的繁华中心丨武汉商圈系列

2021-07-23 点击:

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中南商圈,武汉最早的三大市级商圈之一,武昌地区近二十年的商业核心,是无数老武昌人的重要记忆。如今这里,中南路与武珞路交汇,地铁2号线与4号线并行,依然车流如织,依然人潮汹涌,下班的白领与放学的学生依然在此停留,商业的繁华却不复往昔,商圈地位不断滑落。

武汉商圈系列第二篇,我们聚焦经历了辉煌与没落的中南商圈。

01

商圈概况

商圈名称:中南商圈,或称中南路-武珞路商圈

行政区:武昌区

商圈范围:核心区域为沿中南路北至中南二路,沿武珞路西至傅家坡客运站、东至傅家坡二路区域。整体区域为沿中南路北至洪山广场,沿武珞路西至傅家坡客运站、东至石牌岭路区域。

商圈等级:市级商业中心(根据武汉市商业网点布局规划2016-2020。按照新版规划市级商业中心调整为中南-中北路商圈)

客群特征:作为武昌重要的交通枢纽、传统的金融、商务中心和居民生活区,商圈主力客群以年轻白领和多世代家庭为主,并辐射周边多所学校学生客群。

交通条件:商圈地理位置及交通地位极为重要。武珞路与中南路-中北路形成“丁字轴”路网,历来是武昌地区重要的主干道,二桥通车后,与大桥、二桥、徐东大街形成武昌内环格局。地铁2号线、4号线在商圈区域内并线交汇,形成中南路、洪山广场两个换乘站点,串联汉口站、武昌站、武汉站三大铁路枢纽。

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02

商圈商业格局

商圈集中商业主要布局于中南路南段及中南路与武珞路交汇区域,包括中商广场、中南天紫广场、星荟城、帝斯曼购物中心、朗汇星光68五个项目,商业体量约22.8万方,以大众型消费档次为主。

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中南路与武珞路沿线依托商务楼裙楼形成较为密集的沿街商业,包含小吃快餐、家电卖场、教育培训、通讯数码、KTV、便利店等业态,商业档次不高,服务于日常生活消费。武商亚贸广场则地处中南商圈与街道口商圈之间,与核心区域的商业项目形成既协同又独立的关系。

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48万方商业体量的武汉梦时代广场、以及落户楚河汉街的武汉SKP预计明后年开业,将为区域商业格局带来巨大变局。

03

商圈发展历程

中南商圈历史悠久,金融、商务、政务、商业交融发展,是武汉最早的三大市级商圈之一、武昌地区近二十年的商业核心,亦是武汉四大商业上市企业之一中商集团的根据地。

21世纪之后,随着武昌地区更多商圈的渐次兴起、百货业态的转型调整,中南商圈面临内忧外患。2010年后,受到地铁时代与电商时代的双重冲击,商圈地位不断下滑,帝斯曼的开业也无法扭转商圈颓势。

未来梦时代的开业、SKP的进入更将彻底蚕食中南商圈中高端消费,商圈核心呈现北移、东趋分裂态势,区域商业格局面临重组

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04

商圈商业特征

中商集团根深蒂固,长期把持商圈走向:中商集团对中南商圈发展全程影响深远,期间即使有诸如银泰百货、纽宾凯集团等外来、本土企业入局,中商集团旗下物业依然牢牢把持商圈主导地位,同时也成为阻碍商圈转型突破的限制力量。

调整改造不断上演,百货业态转型缩影:中南商圈作为武汉兴起的第一批商圈,同时也是武昌老牌的核心商圈,随着市场发展不断进行着调改、重组、收购等大规模动作,是武汉商业发展及百货业态调整的典型缩影。

物业环境难以突破,庞大人流中转外流:商圈多数商业项目及商务办公楼建成年代久远,内外环境改造效果有限,城市空间与商业场所之间交互性差,庞大人流难以导入,枢纽沦为中转外流之地,即使新建的帝斯曼也未能处理好交通及停车动线问题。

商业定位下滑降级,商圈困局扭转艰难:从早期的中高端时尚型消费聚集地到如今的大众购物+白领食堂+培训基地场所,商圈多次档次升级的尝试都未能逆转下滑态势,未来中高端消费更将被梦时代和SKP蚕食,降级困局的扭转十分艰难。

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05

商圈业态结构

商圈中中商广场、中南天紫广场、帝斯曼购物中心、星荟城四个主要集中商业当前入驻商家约591家,其中中商广场约358家,占比约61%,长期以来都是商圈主力项目。中南天紫广场帝斯曼购物中心的入驻商家数量接近,占比约16-17%。星荟城当前还处在招商阶段,商家数量不多。

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四个商业项目的入驻商家中,除超市便利店外,零售业态占比约60%,餐饮业态占比约22%,儿童亲子业态占比约8%,休闲娱乐业态占比约2%,生活服务业态占比约8%。整体呈现较为传统的商圈业态结构。

注:业态占比、空置率比例皆按照商家数量计算,下同。数据采集时间2021年7月15日。

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按照细分业态来看,零售业态中,服饰、珠宝配饰、鞋履皮具占比超过82%,呈现明显的百货购物特征。餐饮业态中,小吃快餐占比63%,反映出商圈滑落为白领、学生“食堂”的现象。

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儿童亲子业态中,儿童零售几乎全部来源于中商广场,其他项目则成为儿童教育培训的聚集地,儿童游乐场所稀少,业态类型十分传统。休闲娱乐业态供给不足,以健身及健身培训、室内运动为主,主要来源于主打体验型商业的帝斯曼购物中心。

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四个商业项目横向对比来看,差异化较为明显。中商广场仍是较为传统的百货定位,零售业态占比高达80%。中南天紫广场餐饮、儿童亲子、生活服务业态突出,其中小吃快餐和儿童培训商家众多,满足区域年轻白领和学生群体的便餐需求、亲子家庭的教育需求。帝斯曼购物中心开业之初即加大体验性业态比例,目前餐饮、儿童亲子、休闲娱乐业态仍是主力,且儿童亲子、休闲娱乐的主力店面积较大,面积占比更高。星荟城定位为亲子家庭购物中心,期望在亲子家庭消费业态的招商上寻求进展。

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中商广场、中南天紫广场、帝斯曼购物中心三个项目的商铺空置率差异明显,中商广场空置率维持较低水平,中南天紫广场空置率在8%-10%的区间起伏,帝斯曼购物中心空置率高达38%,五至六层大面积空置,项目招商运营工作思路亟待调整。而星荟城仍处于招商阶段,暂未统计空置率,但当前招商进度并不理想。

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06

结语

在政府文件中,中南商圈的提法经历了从“中南路-武珞路”到“中南-中北路”的变迁,商圈“市级商业中心”的定位虽未改变,商圈内部格局已然悄然变化。

在2021年6月底印发的《武汉市建设国际消费中心城市实施方案》中,中南-中北路商圈被定义为核心商圈商街的“两圈四街”之一,与航空路商圈并列,是“打造国际化商圈商街“任务的着力点。商圈的未来发展被推向新的高度。

中南路-武珞路-中北路构成的三角格局里,中南路的辉煌成为过往,武珞路的武汉梦时代广场、中北路的武汉SKP刚刚站上时代新舞台。

中南路的核心地位或许难以重归,但也并非只能继续没落,从台前走到幕后,作为三角格局中的连接与过度枢纽,中南路需要找到未来新的使命。

 

- END -

数据采集日期:2021年7月15日

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