青年大街危言
 

青年大街，位于沈阳“金廊工程”的核心部位，在规划中这里将有百余栋百米高楼拔地而起。到2013年全运会前，这个数字将接近200栋，总建筑面积近1600万平方米。然而，届时到底能有多少高楼盖至封顶、完工尚存疑问。

已有商家，在这场钢筋水泥的丛林大战中，开始怯场。位于沈阳青年大街7号的华丰嘉德广场，住宅部分已经实现了封顶，3月16日下午，留守该工地的承建商广厦建设施工人员对本报记者说，本来计划3月初开始复工的，但现在项目已经停掉了，开发商没钱了。

这个商业广场的开发者是低调的浙江华丰集团，中国最早、资产额最大的集团性民营500强企业之一，创建于1980年初，现有从业队伍4万余人，集建筑、房地产开发、多元投资为主，在宁波、江都等地成功开发房地产项目。做为“金廊工程”首批29个重点工程之一，总建筑面积为45万平方米，华丰已在该广场投资25亿元，一部分是商业含酒店、商场，一部分是住宅。

一位同样在青年大街从事房地产的人士称：“华丰嘉德广场项目资金链已经断裂，企业项目定位以及资金有问题。我们知道，他们正在将整个项目寻求出售。”

北京商业咨询机构副总经理称，做酒店是政府要求的，只要你做酒店，住宅的土地价格就可以很便宜，这是一个置换，政府要形象，地产商要住宅卖出的利润。“金廊工程”中的不少项目正是享有了这样的待遇。一位知情人士称：“金廊的项目的地价是很便宜的，政府是倒贴钱的，虽然有土地出让金，但我所知道的是基本上政府都通过各种名目返还了。这些财团当然有很好的成本控制，否则他不会来沈阳。政府也是有条件呀，要求按时开工建设。在一些特殊项目上，沈阳还承诺免除"三金"和土地出让金。”

此外，在金廊项目上，政府还放开了容积率与楼宇高度的限制，允许开发商提前开工，由省政府协调解决航空限高等问题。

包括华丰在内的诸多“金廊工程”参与者，有着如意算盘，答应政府建造高层商务建筑，换取低地价或者零地价的住宅项目，通过卖商品房赚取利润。

这里边有一个比例问题，华丰嘉德广场商业广场面积约12万平方米，高层写字楼建筑面积超过12万平方米的精品写字楼(其中包括3万平方米的酒店)，而住宅部分为14万平方米，市场销售价格在12000元每平方米左右。如果14万平方米住宅全部售出，将可获取160亿元以上销售款，从而带动写字楼销售，以及商业部分的销售与持有。

然而，从天而降的“限购令”打破了这个志在必得的资金循环。2011年6月，面对越来越严厉的“限购令”，时任沈阳华丰嘉德广场营销经理的张贺接受媒体采访时称：“投资客户也只不过是被动放弃了投资城市核心区的机会而已。相信有一天限购令取消后，二环内房价和成交量都会出现疯狂的反弹，因为城市核心区的价值永远无法被限制。”

至2011年10月，不仅限购令没有取消，银行对于首套住房贷款利率也取消了。限购、限贷从两个方向，拆解房地产商的资金算盘。至今年3月份，复工未果，最终青年大街的左邻右舍获知，目前华丰嘉德广场正在寻求整体转让。

对于华丰而言是住宅限购问题，对于其他商家而言，则如密林矗立的青年大街，“国际化”的摩天大楼实在太多了。香港联祥置业沈阳公司总经理杜宏鹏对此评价为，“金廊沿线多数项目业态重复，加剧了彼此间的竞争。”
 

金廊之局

“金廊工程”，堪称北方城市的一大手笔。

从2003年起步之时的12平方公里，至2012年，已经扩容至约75平方公里。总长度为30公里，跨越沈阳多个行政区，目前，金廊规划建设项目共140项，规划建设总面积5253万平方米，总投资达2600多亿元。从北向南，依次有沈阳天地、恒隆广场、裕景中心、华润中心、嘉里中心等项目相继落地，恒隆集团、世贸集团、新世界地产等商业地产巨头悉数到位。

“金廊工程”最初起由源于获得国务院批准的“金融国贸商务区”，全国仅有上海浦东以及沈阳市。正是基于这个契机，“金廊工程”开始启动。2003年市政府对沈阳城市发展空间重新进行了规划布局，明确提出了“南北金廊”的大概念。

至“十一五”期末，面临“十二五”规划定位之时，“金廊工程”一直在不紧不慢地建设着。

2009年成为沈阳“金廊工程”的大拐点。当年4月18日，沈阳市政府主持召开的《从国家战略高度加快建设东北区域金融中心》课题报告论证评审会在北京举办。中央政策研究室等12部委的官员及学者参与评审，并提出了“加快建设东北区域金融中心的主张”。此次论证会，被喻为2003年“振兴东北”的国策出台后，沈阳争做东北区域金融中心的第一次高调亮相。

此后，由时任沈阳市市长李英杰率市政府代表团赴深圳开展招商推介活动。沈阳市政府南下招商共推进重大项目35个，涉及投资额2245亿元。至此，“金廊工程”扩张为向北连接沈北，向南连接浑南的超大城市区。一位知情人士称，自陈政高担任沈阳市长开始，在做大沈阳的功课上逐步升级，直至担任辽宁省省长之后，对于沈阳能够步入“千万人口”仍然介怀于心。按照目前趋势，将铁岭以及抚顺纳入“大沈阳圈”是必然方向，由此最终完成千万人口的升级。

在2010年辽宁省“十二五规划”定盘之前，沈阳可谓做足了功课。至“十一五”期末，事实上，大连国际化程度更为抢眼，韩资企业、软件外包、外资落户数目均超过沈阳，尽管人民银行主管东北三省金融的分支机构都设在沈阳，然而行政性机构并不代表市场活跃度及国际化程度。

在“十一五”期内，振兴东北的重心完全放在了“装备制造业”方面，如果在“十二五”规划中，提升沈阳的区域中心地位，城市化程度欠缺、高端服务业单薄的局势，令其与大连关系非常微妙。

在2011年6月，辽宁“十二五”规划正式发布，其中沈阳与大连多次并列出现，被视为辽宁龙头城市，然而在定位上，却已经有显著不同：“十二五”时期辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略，沈阳经济区被确定为国家新型工业化综合配套改革试验区，建设沈阳、大连、丹东、锦州、营口、盘锦等区域物流中心;建设沈阳、大连区域金融中心;建设沈阳、大连国家高技术服务产业基地。与“十一五”的差别在于，沈阳被定位为“国家综合配套改革试验区”。

“金廊工程”的核心地段，成为“十二五”初期沈阳转型的试金石。据沈阳市城乡建设委员会披露，为确保2013年第十二届全运会前全面实现“金廊工程”主体完工，金廊核心区段在建的25个重点项目正在加紧施工。届时，金廊核心区段将有百余栋百米高楼拔地而起。

而金廊圈内的项目，则不得不大幅度的压缩工期，以便提前开业。按照规划，占地130万平方米的新世界项目，原计划为2014年竣工，在沈阳市对金廊工程进度作出调整部署后，该项目承诺，压缩工期，将竣工时间提前至2013年8月，赶在全运会之前。
 

巨量之下

在青年大街的最好地段，嘉里中心依然在“悠闲”动工。这一项目在2008年底奠基，2009年8月，省市政府均敦促嘉里中心尽快开工建设，到2012年3月，香格里拉饭店还未到其设计高度的一半。

原沈阳人和商业公司副总经理赵鑫说，政府发展商业的决心和欲望，导致其结构性不合理，金廊沿线供应量集中缺乏差异化。已对沈阳了如指掌的香港联祥董事总经理杜宏鹏则做了横向比较，“金廊沿线我们统计了一下，在建的项目大概700多万平方米。这是什么概念，上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街加起来才400多万平方米的建筑面积。”金廊几乎超过上海商业中心区面积两倍。

金廊上的每个项目，单拿出来都没有问题，问题的核心在数量和建设速度上。赵鑫称，沈阳金廊在短时间，扎堆建成这么多商业综合体，而且住宅是高档住宅、购物中心的商品是高档商品、酒店也是星级酒店，这无疑超出了沈阳市民的消费能力和沈阳市的经济增长速度。

商业高端品牌，事实上非常有限，北京汉博商业顾问副总经理李亚明称，奢侈品级别，含服装、手表、珠宝等等，约在200家左右，而往下降一点，高端商业品牌，也就1000余家。按照金廊的规划级别，大都在高端品牌级别，如果真的有100个摩天大楼耸立，即便这些高端品牌个个分身，也难以满足这里的开业需求。

紧邻着华丰嘉德广场，由来自上海地产大鳄许荣茂开发的世茂百货同样面临着巨大压力，原定位为做女人百货，仅仅开业一个月，便歇业重整，现在已经在分割招租，以前未在规划中的餐饮、提高人气的服务也加到里边来了。

事实上，早在一年多前，位于青年大街211号的香港迪生集团投资的西武百货撤离了沈阳，同样是因为同质化压力过大，无法延续经营。

熟悉招商情况的人说，现在引进一个优衣库、ZARA　这样的时尚快消品，所能拿到的租金如果算到每平方米的坪效，别说达到基本的利润平衡点了，可能连基本的“动能成本”都够不上。“品牌商现在都不需要业务拓展经理了，从行商到坐商。每年的拓展计划轻松完成，现在他们不是说自己又开了多少家店面，而是从开发商那儿拿了多少优惠条件。”像北京品牌商都想打破头在北京新天地商场占一席之位的情形，金廊上项目绝无仅有。

香港联祥置业沈阳公司总经理杜宏鹏认为，青年大街道路拓宽后，不太容易揽住客群。而裕景地产集团常务副总裁兼总经理黄世达同样看到了这个问题，“金廊商业综合体群的每个项目必须具有区域集体意识，如果单一发展危险系数很高。”

已经关注到青年街巨量供应的清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波认为，沈阳金廊的商业项目从分布上来看确实存在问题，“不是集聚型商圈，而是沿着一条干道两边分布，这就涉及到项目本身是不是有差异化，是不是互补，以及地上、地下交通的联动性。”

金廊上的项目，命运如何?“尽管有问题，但现在下结论还为时过早。”朱凌波认为，一方面沈阳市被定位为区域中心城市，所有资源聚拢向这里，另一方面开发商也会有成本及进度控制，这并不是固化的过程。
 

商业地产泡沫预警

商业地产过热除了沈阳，还有成都。对此，经常奔波于两地的中国商业地产联盟秘书长王永平称，现在商业地产投资最热的城市为沈阳和成都。如果放到一个更长时期看，静态测算消化这些存量并不难。问题是一是不确定新增量，二是企业能否扛过冬季?

王永平说，成都在建商业建筑有上百个，可以明确地讲，已经出现投资泡沫风险，未来必然出现抢商户、拼租金的局面，最后是一团糟。

据2011年不完全统计，成都市范围内的在建城市综合体已超过了150个，主城区超过了110个，不论是项目个数还是总体量，成都的城市综合体已全国称霸，预计2012年后纯商业部分的新增总体量将超过6000万平方米。而对于1400万人口的成都市，如何才能消化如此集中供应的商业体量?

锐理数据成都总经理郭洁从土地供应回顾了这个过程，她称：“这完全是政府的集中供地造成的，2008年地震之后，政府全部供应商业用地，2009年至2011年，商业用地的供应出现了爆发式的增长，导致商业地产供应的集中化和过剩。”

同样状况，也出现在昆明。根据相关机构的统计，未来3到5年，昆明的商业地产将有巨大的增幅。今年，昆明的商业地产就将迎来进一步的放量。在这种状况下，未来昆明的商业地产或将供过于求，且面临很大的市场考验。

昆明百大集团商业管理公司董事总经理梅永丰指出，缺乏消费人群和品牌资源的商业大盒子将是一堆空盒子，大量烂尾楼将会诞生。但貌似政府和开发商不仅没反思，反而愈演愈烈，昆明只是一个缩影。

梅永丰认为，商业规模为何突然放量、严重供大于求?一是宏观调控使住宅滞销，开发商转向商业地产;二是地价贵，尤其城中村拆迁成本高，做住宅类产品难盈利，故增加商业比例;三是各级政府为增加税收就业，在规划环节硬性加大商业占比。成都一些地区甚至规定住宅与商业必须1：1，因此成都商业供应量全国第一。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，对于成都、昆明等地的情况，政府和开发商确实该反思了，零售商开店节奏明显慢于商业项目放量节奏，这是不正常的。郭增利还认为，零售商的发展尚不充分，细分市场也没有形成，对商业地产的支撑力不足，招商压力必然加大，或许会重蹈沈阳覆辙，现在是需要理性对待盲目扩张的时候了。
                                                                                                                        来自:经济观察报