在上周的文章《2018年上半年武汉商业地产全盘点及趋势展望(上篇)》中，宝骐机构详细盘点了上半年武汉诸多商业业态和新品牌的最新情况。

在2018年下半场以及未来的两三年时间中，随着新零售的演变、新业态的扩张、优质项目的入市，武汉商业市场将如何发展?未来有哪些趋势和项目值得关注?“下篇”将为您一一呈现。

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存量时代即将全面来临

市场增量向品牌化、品质化跃升

武汉零售物业市场在2017年呈现井喷状态，当年入市的供应量超过160万平方米，大量新增供应使商业同质化竞争的压力跃至巅峰，加之2017年消费升级的升温，武汉零售市场已经迎来存量调改频发的阶段，这从上半年新兴业态与品牌的活跃及武汉荟聚中心三周年大调整、K11与汉街品牌更新等情况中可见一斑。

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在今年下半年及未来两到三年时期，武汉零售物业的增量将会较2017年放缓，而且单体10万方以上的零售物业将主要由恒隆、新世界、华润、中粮、万达等一些一线玩家提供。

这对于本土开发商市场比重较大的武汉来讲，意味着零售物业市场将进入极为严峻的竞争阶段。而像荟聚、永旺、K11、万达这些既有项目的运营者，它们的调整创新意识一贯较强，未来必然也将跟随零售与消费发展抢先升级。

未来，行业“传闻”已久的“存量时代”将在武汉真正来临，存量盘活、改造和升级会成为武汉所有零售物业必须正面以对的课题，而与此同时，对于行业供应链的各类企业来说，存量商业地产中的商机也将增多。

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消费升级持续推进

新兴业态与品牌将继续扩张

武汉新兴业态与品牌的扩张预计会发生在以下几个领域：

新零售业态与线上线下融合品牌：盒马鲜生在未来两三年时间内计划在武汉开50家门店，它超强的消费吸引力也许会给进驻商业带来起死回生的力量。同时新零售的混战和创新还在升级，在武汉新零售供应链和物流改造逐步完善基础上，便利店、无人零售的发展还将提速，本土新零售的尝试与创新也将继续。

餐饮与网红餐饮：未来依然会具备旺盛的生命力与扩展意愿，但最终的品牌寿命还要依赖口味、服务、供应链等“内功”的打造。

▼前不久新晋网红“鹿角巷”在武汉世贸广场1层打出了围挡

一线城市潮牌：国内本土时尚、文创、运动品牌迎来快速发展，未来会向二三线城市下沉，新一线城市武汉会是这些品牌在走出北上广深之后的重要选择。

儿童亲子、科技体验和生活方式业态：结合2017及今年上半年的市场情况，儿童亲子业态必然还会是零售物业招商或调整的热门方向。科技体验类业态玩法多样、创新力较强，单店坪效可观，预计还将有扩张空间。此外，家居生活以及跨界型的生活方式业态未来也有较大发展空间。

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下半年零售物业市场相对平静

未来新进项目多点开花，商业格局持续演变

武汉商业地产市场近几年明显呈现出多极化发展趋势，如宜家、永旺、凯德等项目已经脱离传统商圈发展，这和武汉居民看重便捷和实惠的消费习惯息息相关。未来这一趋势还将继续。

另一方面，未来会有更多外来商业开发企业进入武汉，带来更多元、更新鲜的商业模式和体验，加剧武汉市场竞争局面，推动商业地产操作模式的转型和成熟，同时也为老商圈的升级带来契机。

具体到2018年下半年，几个重点项目仍处在施工、招商阶段，没有值得特别关注的项目开业，这段相对平静的时期也为武汉存量零售物业提供了调整升级的环境。而随着时间推移到2019-2022年，汉口K11、东西湖万达、恒隆、万象城……一系列重头项目陆续开业，将带动武汉商业格局的持续性演变。

汉口：四大顶级商业体重塑老商圈与老生态

武汉第一商圈武广商圈素来由武商集团旗下国广、武广、世贸三大商业体坐镇，外来企业生存困难，崇光百货几近倒闭，新世界百货经营唯艰，老牌商圈多年来一直没有新鲜血液注入，依靠三大商业体内在升级调整延续生命力，但在现有的商业体量和物业条件之下，奢侈品品牌退多进少，在去年的《全国TOP20商圈及全国城市中心商圈表》中，武广商圈仅位居倒数第三。

明后两年，汉口K11和恒隆广场两大港资项目先后入市，本土三大项目与港资两大项目是竞争还是竞合，将对武汉第一商圈的发展产生至为关键的影响。

按照正常预估，恒隆广场地段、规划、资源、声誉各项条件良好，将会为武广商圈引进全新的国际品牌和商业体验，有较大可能后来居上，武商集团在其开业前的这一年多时间中如何应对与调整值得业界关注。

汉口K11，虽有在光谷K11积攒的名气与人气，但汉口与光谷的商业环境差异毕竟较大，而且新世界百货中心店的地理位置本来就被高架桥影响，地下通道又狭窄逼仄，与武商集团三大商业体的交通联系性差，如果未来交通联系没有改善，面对武商+恒隆的围剿，K11的生存空间堪忧。而一旦K11、武商、恒隆三者之间形成良好的交通串联与商业错位，产生的叠加效应不可估量。

▶ 汉口K11基本情况

位于硚口区解放大道634号，由原新世界百货中心店改造加上新世界中心三期的商业部分构成，商业建筑面积约为12.5万㎡，现在部分围挡已经拆除，立面效果品质良好，预计2019年11月开业。

▶ 恒隆广场基本情况

位于硚口区京汉大道汉商武展购物中心南边对面，号称武汉首个世界级购物中心，一直被誉为“打地基打了很多年”的商业体，2016年10月正式进场施工，今年6月21日核心筒已封顶，商业建面约为14.99万㎡，预计2020年开业。

与武广商圈相距不到一公里之遥的是武胜路区域，这个位置被武广、汉正街两个传统商圈包围，商业环境优劣兼具，武胜人信汇项目当年承载了万众期待却烂尾收场，只有凯德广场·武胜继续坚守。

去年，传闻已久的大悦城终于落定于武胜人信汇南区地块，有望能与凯德广场、武广商圈和未来全新规划的汉正街商圈联动，形成商业集群效应，带动武胜路周边老居民区的环境改造和价值提升。

▶ 中粮大悦城基本情况

去年7月，中粮置地收购人信武胜路南区地块建设武汉大悦城，将建成集购物娱乐、创意办公与精致生活于一体的城市综合体，商业建面约10.38万㎡，预计今年年内动工，2022年建成。

汉口未来的四大顶级商业体中，华润万象城的位置是偏离传统零售商圈的，位于台北路区域，建设大道金融街之侧，预计会提升老汉口核心金融区的商业配套，带动台北路-香港路传统生活圈的价值升级，成为老汉口上一代中产阶层的栖息地、最先“小资化”的地区的新商业中心。

▶ 华润万象城基本情况

位于江岸区建设大道和台北路交汇处，为汉口发展成熟的金融区，毗邻地铁3、6、7号线三线换乘站香港路地铁站，商业建面约16.67万㎡，预计2021年开业，将成为建设大道上首个大型商业综合体。

武昌：多中心化态势+光谷东商业自成体系

与汉口的重量级项目相比，武昌待入市的项目“重量感”稍显不足，主要有帝斯曼国际中心、金地广场、绿地缤纷城三个项目值得期待，分别位于中南路、滨江商务和青山区域，呈现多中心化的发展态势，为武昌新老区域的居民带来便捷消费体验。

▶ 帝斯曼国际中心基本情况

位于武昌区中南路和武珞路交汇处，纽宾凯集团旗下项目，最初引进日本东急百货，预期2016年开业，后招商落实出现一些问题，商业建面将近7万㎡，现预计2018年年底或次年年初开业。

▶ 金地广场基本情况

洪山区团结大道和仁和路交汇处，定位“精致时尚家庭生活中心”， 引进永旺超市、IFREE自由人影城、UR、OTR、全棉时代、弘金地网球俱乐部、骑域国际青少年骑士院、星巴克、必胜客、奈雪の茶等，商业建面约7万㎡，计划2018年9月22日开业，将弥补区域商业空白，成为区域的家庭生活型消费服务中心。

▶ 绿地缤纷城基本情况

武昌区和平大道750号，武汉第一座临江的大型购物中心，据称引进大量首进武汉的品牌，商业建面约12万㎡，预计2019年开业。原期望武昌滨江商务区能够联动汉街、徐东两翼，形成武昌新的商业亮点，但目前来看，区域仅有绿地项目“孤独长大”，片区影响力尚未能形成。

光谷东：未来商业扎堆入市、自成体系

光谷是武昌最热的地域，光谷东作为光谷规划的发展中心，目前已经吸引联投、瑞安、中信泰富、万科、绿地、碧桂园、龙湖等多家品牌房企进入，重点规划的商业项目主要有宜家、山姆会员店、瑞安光谷创新天地、龙湖天街、奥山光谷世纪城等。上半年开业的首创奥特莱斯也是位于光谷东的区域。

汉阳：一个独具特色的瞩目新片区

未来对汉阳商业格局影响最大的项目必属远洋东方境世界观项目(即归元文化片区远洋项目)。

远洋东方境世界观项目所在的归元文化片区地块于2017年4月18日由远洋150亿底价拿下，是远洋集团打造的240万方世界级城市驱动型综合体，集总部办公、国际酒店、低密商业、全龄公寓、健康住区于一体。项目已于3月7日举行了开工仪式。

该项目将秉承尊重土地资源、传承发扬历史文化为原则，围绕归元寺片区改造形成武汉一个新的独具特色的文旅商复合型商圈。

之前远洋集团曾透露将在归元寺片区打造一个“归元·太古里”，但该消息并未落实，还只是一个展望。

结合项目的一部分规划效果图来看，远洋集团会打造具有“荆楚文化”的特色商业街区，开放式的中式建筑群街区商业形态，是可以对标成都太古里的思路来设计的。不管最终是否能够引进太古集团，该项目的品质依然十分值得期待。

远城区：两座万达广场提升商业品质

除了以上提及的项目，武汉市第6座、第7座万达广场相继落定东西湖区和新洲区，将弥补远城区商业配套，提升区域商业品质，推动武汉商业格局进一步向多中心化发展。

总体来看，

以下项目将搅动商业格局，值得业界关注

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其他待观察项目

此外，还有以下一些项目原先传出2018年开业的消息，至今未见动静，有待市场继续观察。

这些项目多是由武汉本土企业开发，租售并举，采用比较传统的商业地产操作模式，个别项目的开业时间已“跳票”多年，总体商业品质和影响力较前述项目有明显差距。

 

撰稿：宝骐商业咨询事业部