▲青山滨江商务区早期效果图

 

青山，长时间以来似乎“自成一城”，青山滨江商务区的定位从以循环经济办公为核心发展至今，也似乎并不明晰，商务区的发展长期被二七、武昌滨江商务区的光芒所掩盖。

近两年，青山滨江商务区核心区东片的土地接连出让，这一兼具滨江商务区核心区与武汉市亮点片区两重优势的区域启动，青山滨江商务区从以建二区域为发展重心，进入西片、东片双核发展的阶段，与此同时，青山区的旧改与征收持续推进，区域面貌明显变化，青山特色开始展现。

本文我们将从青山滨江商务区的板块定位、发展历程、规划动态、重点项目等方面，全面梳理盘点区域发展。

☛关联阅读：二七滨江商务区（汉口滨江国际商务区二七核心区）发展大盘点；武昌滨江商务区发展大盘点

 

01

规划范围与板块定位

 

青山滨江商务区位于二七长江大桥与天兴洲大桥之间，和平大道以北临长江区域，总规划面积744公顷，采用“以人为本”核心理念，以“城市综合体”模式开发，成为集商务、文化、创意、旅游、居住于一体的综合型商务功能区。

▲青山滨江商务区区位示意

青山滨江商务区的核心区分为东、西两片，面积366公顷。核心区西片（红卫片）以和平大道至临江大道的建设二路为纵深，占地2.19平方公里，建设成商务办公集中区域和高端居住区。

▲青山滨江商务区核心区东西两片范围示意，图源阿松评楼

西片由英国BDP组织设计，在空间布局上着重打造“两心、两轴、两带“的总体框架——临长江的青山智荟核心和沿地铁站的风尚生活中心；沿江商务轴和垂江社交核心轴；塑造滨江公园和铁路公园两条特色景观带。目前核心区西片的临江区域主要引入武汉交投进行开发。

▲青山滨江商务区核心区西片早期实施性规划

▲青山滨江商务区核心区西片早期实施性规划

核心区东片（红坊片）为建设五路、和平大道、建设八路、临江大道围合区域，占地面积1.47平方公里，突出红房子创意产业园的文化建设，由日本日建组织设计，主要引入华侨城进行开发。

▲青山滨江商务区核心区东片范围示意及用地情况

此外，青山“红房子”片区在2020年3月公布的《武汉市亮点片区建设工作方案（2020—2021年）》中，被确定为亮点区块，集中展现青山钢城文化与城市蝶变转型，追溯城市的工业文化记忆。范围为北起临江大道，南至和平大道，西至建设六路，东至三环线，面积约1.5平方公里。

▲青山“红房子”亮点片区范围示意及土地盘整图，图源阿松评楼

片区打造目标为以红坊为核心，塑造当代工业文化展示及工业设计平台，依托红房子历史街区，注入文化创意设计、旅游服务等公共功能，引导城市功能转型和重要特色空间规划建设，整体提升钢城文化氛围。

▲青山“红房子”亮点片区效果图，图源阿松评楼

02

发展历程

 

早在2009年，青山区提出了滨江商务区的概念，并启动滨江规划编制工作，2010年确定了《青山滨江区域规划深化完善工作方案》，2011年形成了《青山滨江区域规划》深化完善的初步成果。

▲青山滨江商务区早期空间布局规划

2013年8月，时任省委常委、市委书记阮成发视察青山时特别强调，青山区要将城区建设的重点转变和聚焦到滨江区域开发建设上来。为此，青山区委、区政府举全区之力，将其作为推动产业转型、提升城区功能的主阵地加快推进，整体片区迎来巨大发展契机。

2014年，青山区按照“政府引导、企业运作、分局协调、设计总承”的原则，采取“2+2+1+2”的规划工作模式，选取日本日建设计公司、英国BDP公司等境外策划及规划设计机构，与市规划院构建联合设计团队，完成1个城市空间设计和6个专项规划设计的“1+6”的规划成果。

2015年10月，青山滨江商务区核心区西片D1、D2、39-1、39-4、E1、44地块作为启动区项目，被武汉交投旗下公司武汉和纵盛地产竞得，成交价37.25亿元。

2016年，临江大道实现全线贯通，招商地产以43.56亿元摘牌核心区东片13、14街坊地块，规划打造成为华中金融创意中心，拟参与滨江商务区东片的整体开发建设。

时间推进至2019年，核心区东片7、8、9、10、11街坊地块被华侨城以27.2亿元、66.4亿元总价分两次拿下，2020年15、17、18街坊地块被华侨城以66.66亿元竞得，东片地块出让基本完成，也意味着“红房子”亮点片区的建设正式启动，对于加快青山滨江商务区的发展具有重要意义。

▲青山滨江商务区主要已出让地块情况一览

根据“投资青山”统计，目前青山区域已入市商务楼宇9栋，正在建设商务楼宇9栋，五星级酒店2家，主要分布在滨江商务区范围。

▲青山区商务楼宇分布，图源投资青山

▲青山区商务楼宇效果图，图源投资青山

 

03

主要重点项目

 

青山滨江商务的发展亮点集中于核心区东、西两片，西片已出让地块中，商服用地主要分布在武汉交投地产的御江壹品项目中，东片则有超过2/3的用地被华侨城拿下连片开发，其中包含了著名的“红房子”区域。

▲青山滨江商务区主要项目落位示意

武汉御江壹品（交投地产）

地块编号：P（2015）148

拿地时间：2015年11月26日

楼面地价：4715元/㎡

▲武汉御江壹品地块位置示意，图源上海都市建筑设计有限公司SUAD

项目位于青山滨江商务区核心区西片，整体规模约113万方，计容建面约79万方，其中约34万方为商业配套，包含259米国家级5A写字楼、232米省级5A写字楼、“泛金融”服务式酒店、五星级酒店等多个城市地标级建筑，以及滨江立体商业街区、滨江住宅产品，将打造滨江商务区地标级项目。

▲武汉御江壹品项目总平，图源上海都市建筑设计有限公司SUAD

▲武汉御江壹品项目效果图

▲武汉御江壹品青山樽效果图

▲武汉御江壹品青山印效果图

项目设计了集三首层立体商业空间、裙楼、BLOCK商业、超大型儿童主题乐园、公园等为核心的立体商业空间，立体式全步道空中连廊连接起整个生活区。

▲武汉御江壹品项目商业效果图

▲武汉御江壹品项目商业效果图

华侨城项目

地块编号：P（2019）088、P（2019）136、P（2020）051

拿地时间：2019年6月28日、2019年10月22日、2020年6月30日

楼面地价：9544元/㎡、12206元/㎡、12649元/㎡

2019年6月至今，华侨城累计拿下了P（2019）088、P（2019）136、P（2020）051三幅地块，合计8个街坊45.96公顷土地，地价超过160亿元。

▲青山滨江商务区核心区东片范围及华侨城地块位置示意

华侨城用地在青山滨江商务区核心区东片中占比约2/3，且占据滨江商务区和“红房子”亮点片区的双重规划利好，将充分挖掘红房子独有的文化历史元素，塑造为滨江商务区的门户示范、武汉金融及文创复合发展新地标及国家工业遗产复兴先行典范，发展具有华侨城特色的多功能城市综合体，将青山红房子打造成为长江右岸的又一地标建筑。

其中8/9街坊即著名的青山“红房子”，是武钢最早的家属区，拥有独特的“囍”字格局。8街坊属优秀历史建筑保护范围，9街坊属历史文化风貌街区保护范围，需严格按照武汉市紫线规划要求，在保留红房子历史文化风貌的前提下对街区进行改造提升，打造为青山滨江商务区核心区东片的商业文化中心，成为国家级工业遗产复兴典范、再现青山“红房子”风采。

▲青山“红房子”鸟瞰，图源网络

今年7月P（2019）088号地块（7街坊）已经报规，规划建筑面积28.5万方，包括2栋商务楼、7栋住宅楼与2-3F的商业街区，其中A座塔楼建筑高度200.9米，功能为酒店与办公，据称将引进JW万豪酒店。

▲华侨城P（2019）088号地块效果图，图源Aedas

▲华侨城P（2019）088号地块效果图

项目设计保留原城市设计的轴线结构，通过一条贯穿南北的中轴线连接临江和街坊两个高价值城市空间。住宅塔楼依次布局于中轴两侧，形成居住生活的东西两坊；奢华酒店和超甲级办公的商务塔楼沿江设置；而容纳会议中心、体育中心和商业街区的休闲商业空间位于中部，作为整个片区的衔接。

▲华侨城P（2019）088号地块设计思路，图源Aedas

在商业部分，利用红坊原有多样性的空间类型，打造具有红坊特色的商业围合。延续大院的户外大庭院风格，充分利用空间，在不同业态间打造多个地面及地下广场节点，将丰富的功能集中设置。通过开放外生的公共空间、生态花园，模糊业态边界，让交流、表演等丰富的活动在此产生，带来极富互动的全新城市生活体验，以此唤回大院的邻里氛围。

▲华侨城P（2019）088号地块商业效果图

▲华侨城P（2019）088号地块商业效果图

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