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永清商圈,武汉最“洋气”的商业场丨武汉商圈系列

2021-07-12 点击:

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武汉“两江交汇,三镇鼎立”的独特城市格局,造就了各个城市板块截然不同的消费气质和分散林立的商圈布局。

随着城市范围的扩张与居民消费的升级,武汉商圈数量逐步增长,多中心化的格局更为明显,商圈之间差异化发展的需求更加迫切。

在接下来一段时间中,我们将聚焦武汉若干大小商圈,通过历史资料与当前数据的结合分析,帮助大家一览武汉商业格局,更快了解商圈发展。

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商圈概况

商圈名称:永清商圈,也称武汉天地商圈或黄埔大街商圈

行政区:江岸区

商圈范围:核心区域为武汉新天地、壹方南馆、壹方北馆构成的建筑组团及周边沿街底商

商圈等级:区级商业中心

客群定位:主力客群为中高收入的时尚白领、商务人群、精英家庭,与武汉其他大多数商圈相比,客群突出特征为学历收入双高,年纪稍长、已婚客群的占比较高。客群来源以周边工作、居住人群及汉口主城区人群为主。

交通条件:商圈紧邻长江二桥,区域内拥有解放大道、京汉大道、中山大道、武汉大道、芦沟桥路构成的三横两纵路网,地铁1号线、8号线交汇,超过15条公交线路经过,交通优势极为明显。

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商圈商业格局

商圈主要包括武汉新天地、壹方南馆、壹方北馆三个集中商业项目,商业体量约24.9万方,围绕中高端商业消费形成业态丰富、差异互补的商业组团。

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商圈外缘布局东汇商业广场、汉口东部购物公园以及沿街住宅底商,商业档次中低端,主要服务于二七片旧城居民,呈现出以解放大道为界,与武汉天地区域城市面貌新旧分化,商业氛围泾渭分明的现象。

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武汉天地沿江向北,则是二七滨江商务区连绵成片的建设中地块,商务商业物业建筑面积规划超过200万方,但其主要分布于二七路以北区域,二七路以南即近武汉天地区域的地块以居住用地为主,未来在商圈商业规模的增长和空间结构的北扩方面拉动作用有限。

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03

商圈发展历程

永清商圈的形成具有显著的独特性,它是在大规模旧城更新改造的背景下,由香港瑞安集团单一开发商进行规划并开发、运营而形成的商业中心。

在周边区域旧城改造推进缓慢、商业消费客群断层的环境中,依靠开发商的超前规划设计和招商运营能力,孵化出了持续十余年中高端市场占位和当前三个项目差异互补的成熟商业局面。

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04

商圈商业特征

持续锁定中高端消费:自武汉天地诞生之初,瑞安集团就始终锚定中高端客群消费,通过高频的品牌调整始终保持商业档次的相对领先,通过新项目的差异化定位丰富商业业态、拓宽消费场景、吸纳多元客群。

商业空间创新能力强:武汉新天地对历史建筑的修缮改造、旧城肌理的规划延续、街区形态的丰富设计,壹方南馆的舒适空间尺度、精致室内空间,壹方北馆的退台式花园、天空树中庭,都展现出较高的创新性和设计水准,是武汉港资商场硬件品质的代表。

倡导文化新社交体验:在瑞安“新天地”品牌“回归社交本真”理念的引领下,商圈在空间、品牌、活动等多个层面都注重文化内容的引入、社交体验的打造,使商圈始终维持着人文、独特、前沿的商业格调。

内部商业更新依赖性强:由于周边旧城改造进度和用地规划性质影响,商圈规模增量有限,空间外扩受限,未来商圈的发展强烈依赖着现有三大项目的自我调整更新能力。长期来看,找准商圈在二七滨江商务区中的定位和价值对其发展至关重要。

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05

商圈业态结构

商圈中武汉新天地、壹方南馆、壹方北馆三个主要集中商业总体入驻商家约435家,除超市便利店外,零售业态占比约47%,餐饮业态占比约29%,儿童亲子业态占比约10%,休闲娱乐业态占比约5%,生活服务业态占比约9%。整体业态组合丰富,结构较为均衡。

注:业态占比、空置率比例皆按照门店数量计算,下同。数据采集时间2021年7月10日。

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按照细分业态来看,零售业态中,服饰及珠宝配饰占比超过60%,其中小众品牌、设计师品牌特色明显。餐饮业态品牌丰富,各地各国美食和各类轻餐茶饮选择多样。休闲娱乐业态中酒吧、室内体育、成人培训类亮点突出。儿童亲子业态中儿童教育培训占比超过50%,儿童游乐则以MelandClub为典型形成高端消费号召力。

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三个主要商业项目横向对比来看,差异定位、业态互补的特征十分明显,武汉新天地自开业之初就保持着超过55%的餐饮业态占比,在壹方南馆开业之后,餐饮业态占比更进一步调高。壹方南馆则以零售业态为主,并进一步丰富区域的餐饮、休闲娱乐业态类型和品牌。壹方北馆儿童亲子业态占比达到25%,其他业态的品牌也侧重于家庭、生活消费。

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从品牌重合度方面来看,差异化定位依然得以体现。在同商圈开设多家门店的以近几年的热门业态咖啡茶饮为主,其他同商圈重复开店的品牌包括具有特色的设计师服饰、热门运动品牌等。

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由于疫情的影响、壹方北馆定位与招商的不断调整,当前三个主要项目的商铺空置率约为12%,空置水平较高。其中壹方北馆空置率最高,约为20%,招商困境较大,新天地商业街空置率约为13%,但品牌更迭速度较快。

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06

结语

根据瑞安房地产2020年度年报数据,武汉天地的商业物业2020年出租率为89%,租金及相关收入2.78亿元,相较2019年94%的出租率、3.41亿元的租金及相关收入,均有明显下降。以武汉天地三大商业项目为主体的永清商圈,无疑面临着巨大的招商和运营压力。

反观武汉市场,恒隆、K11、龙湖等知名开发商在武汉的项目相继开业,华发、大悦城、武商、SKP等摩拳擦掌、虎视眈眈。武汉商圈格局正在经受巨大的改变与升级,中高端、特色型商圈之间的竞争掀起前所未有的波澜。

三峡集团总部落户江岸,二七滨江商务区加快建设,永清商圈的核心辐射区域将迎来经济增长与产业发展、中高端客群导入的全新驱动力量,江岸区商业发展环境或将步入新的历史阶段,永清商圈变革机遇显现。

十余年坚守中高端特色型消费的永清商圈,当前阶段备受招商困境与调整探索之苦,但这亦是商圈成长面临的永恒命题,亦是商圈革新必经的痛苦阶段。

永清商圈的未来,仍然承载着众多人们的美好期望。

- END -

数据采集日期:2021年7月10日

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