徐东商圈，借助长江二桥的开通飞速崛起，是武汉成熟速度最快的市级商圈之一。武汉第一座真正意义上的购物中心销品茂据守于此，曾为商圈带来多年风光，2014年开业的群星城再次成为一座具有开创性意义的武汉本土商业样本，但徐东商圈在快速爆发后商业增量放缓、创新活力下降的局面没有扭转，商圈影响力逐步下降。
武汉商圈系列第四篇，我们聚焦正处于发展平台期、有待突破的徐东商圈。
01
商圈概况
商圈名称：徐东商圈
行政区：武昌区、洪山区
商圈范围：按照上版商业网点布局规划文件，商圈范围为沿徐东大街西至友谊大道、东至欢乐大道区域，形成主副双核格局，主要核心为徐东大街与友谊大道交汇及延伸区域，副核为徐东大街与中北路-欢乐大道交汇即岳家嘴区域。结合未来新建项目，未来商圈将沿徐东大街向滨江方向延伸。
商圈等级：市级商业中心
客群特征：主力客群为周边居住家庭，辐射半径约有3公里，该区域以2000年后开发的住宅小区为主，居民密度较高，消费能力较强。同时，徐东大街沿线商务楼宇已经成型，进驻了较多能源、金融、证券类企业，总部经济趋于高端，为商圈带来不断增长的商务办公客群。
交通条件：内环线横贯而过的徐东商圈，占据了近武昌滨江、长江二桥桥头堡的重要区位，区域内形成四纵三横（“四纵”指和平大道、友谊大道、团结大道、欢乐大道；“三横”指秦园中路、徐东大街、铁机路）的道路网络，长江公铁隧道与有待开通的两湖隧道与区域道路紧连，轨道交通4号线、7号线、8号线经过，未来还将有5号线、12号线开通，公交站点及公交线路也十分密集。桥梁、道路、隧道、轨交、公交，构成了优势突出的复合型交通体系。
02
商圈商业格局
徐东商圈商业类型多样，包含购物中心、百货商场、商业街区、大型超市、家居卖场、特色街区、地铁商业、星级酒店等多种形态，主要在徐东大街与友谊大道交汇及延伸区域、徐东大街与中北路-欢乐大道交汇区域形成聚集度较高的两个核心。且徐东大街沿线商务楼宇众多，裙楼商业、特色街区、大型超市等点状布局，整体形成了绵延2.3公里的商业商务氛围浓厚的带状商圈，集中商业（含专业卖场）的体量超过70万方。
未来随着阿里巴巴、龙湖等项目的商业入市，商圈将沿徐东大街向沿江方向延伸，形成绵延3公里长度、商业体量（含专业卖场）超过100万方的商业带。届时以徐东大街为轴线的徐东商圈东与华中金融城的金融主轴中北路交汇，西与武昌滨江商务区核心区衔接，并通过武汉长江二桥与二七滨江商务区相连通，成为武汉江南片区加强金融商务、商贸商业功能联动融合发展的重要纽带。
徐东大街与友谊大道交汇及延伸区域是徐东商圈的发源地，亦是商业聚集程度最高的位置，目前集中商业（含专业卖场）存量约55万方，其中纯商业体量约45万方，以家庭消费为主，商业业态丰富，以中档为主兼顾多档次，满足全龄层需求。未来商业向滨江地区延伸，增量近30万方，随着更多商务楼宇的建成与全新消费场景的打造，客群将趋于多元化、高端化，商业发展迭代升级。
徐东大街与中北路-欢乐大道交汇区域，即岳家嘴周边是商圈外延发展出的另一个商业相对聚集的区域，主要以综合体项目为主，商务功能作为主体，商业多为写字楼裙楼或配套物业，目前商业存量约17万方。受限于岳家嘴立交桥对商业可达性的影响以及中北路金融主轴的定位，区域商业氛围连贯性弱，招商水平有待提升，且与徐东商圈主核缺少互动。未来商业增量约4.4万方，主要看点为开设全国首家麦德龙旗舰店的华中科创产业园。
03
商圈发展历程
徐东商圈从萌芽到成熟仅历经不到十年时间，到跻身武汉市级商圈之列也仅耗时不过十五六年，是武汉发展最为迅速的商圈代表。
长江二桥的开通孕育了商圈的萌发，徐东平价的开业拉开了商业发展的序幕，销品茂的出现将商圈发展推向高峰，并对区域房地产开发产生极大促进作用，区域城市面貌快速更新，商业增量集中爆发。但较快的区域开发速度也带来了后续用地供应不足，商业增量供给放缓的问题，加之外部竞争截流及交通施工影响，存量项目陷入调整追赶的痛苦时期，商圈从辉煌逐渐走向平庸。
2014年开业的群星城给众人以惊喜，但并不能逆转商圈整体疲软的态势。而占据绝佳位置的万吨冷库地块自2009年拆迁开始十年以来传言不断、兜兜转转，没有实质性进展，期待中的“鲶鱼效应”迟迟没有出现。直到近两年，阿里巴巴落地万吨冷库地块，龙湖等项目进驻武昌滨江商务区核心区，徐东商圈的突破迎来曙光。
04
商圈商业特征
交通优势成就商业发展：商圈的成型与繁荣依赖于长江二桥开通带给徐东的重要交通地位，近些年商圈发展虽现疲态，未来随着地铁5号线、12号线等交通设施的开通，复合型交通体系的优势充分发挥，商圈面临板块价值提升、商业活力激发的机遇。
商业形态较为丰富多样：徐东商圈是武汉少有的商业形态较为丰富、集中的商圈，未来华中最高量级天街购物中心、阿里巴巴新零售商业、全国首家麦德龙旗舰店等新项目的入市、与武昌滨江商务区项目的衔接，还将进一步丰富区域商业的供给类型。
商圈内部协同效应较好：商圈内商业项目在定位、档次、业态等多方面形成了差异、多元的格局，但各项目的经营创新能力不足、部分项目经营品质较差的问题同样不容忽视。同时区域消费、生活、办公等各项城市功能形成了协调发展的较好态势。
商圈职能趋向联动融合：与未来优质商业物业入市相同步的，是大区域未来高品质的综合体项目、高端的写字楼物业大量进驻，高端产业要素聚集，推动片区功能转型，徐东商圈的商业定位必将着眼于此发生调整，在武昌区“一岸T轴”之间的联动上发挥纽带作用。
05
商圈业态结构
如上文所述，徐东商圈形成主副两个核心，且商业类型较为多样，本业态结构板块主要分析对象为徐东大街与友谊大道路口及延伸区域的纯商业项目。
销品茂、群星城、中商徐东平价广场、新世界百货徐东店、福客茂、东原时光道、君临国际、万利广场八个商业项目当前入驻商家约1254家。其中销品茂约540家，占比约43%，群星城约220家，占比约18%，中商徐东平价广场约146家，小铺面较多，新世界百货徐东店、福客茂、东原时光道各自约100家上下，君临国际、万利广场则各自不足40家。
除君临国际、万利广场项目商家及各项目超市便利店业态外，销品茂、群星城、中商徐东平价广场、新世界百货徐东店、福客茂、东原时光道六个项目的入驻商家中，零售、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐和生活服务业态占比分别为47%、29%、14%、2%、8%。整体业态结构较为均衡，家庭亲子消费特征凸显。
注：业态占比、空置率比例皆按照商家数量计算，下同。数据采集时间2021年7月30日。
按照细分业态来看，零售业态构成较为丰富，偏向大众化、全龄层，能够满足区域家庭各类型购物需求。餐饮业态形成了明确的项目分化，满足多档次消费选择；其中小吃快餐数量占比虽高，55%以上布局在中商徐东平价广场、福客茂、东原时光道中，店铺小、个体户多、外卖店多，档次较低；正餐类、轻餐茶饮类商家超过72%布局在销品茂及群星城，是区域休闲、聚会就餐主要场所。
儿童亲子业态中，儿童购物、教育培训、游乐选择均较为多样，儿童服务虽有供给但较为传统单一。休闲娱乐业态中主力店大店、健身及室内运动皆较多，此外还有较多密逃、酒吧等分布在区域商务楼及街铺之中。
商业项目横向对比来看，销品茂呈现十分传统的购物中心业态结构，其中还进驻了贯通三个楼层的中商百货作为主力店，是商圈零售购物的首选地，聚集了约60%的零售业态。群星城是显著的体验式购物中心，着力打造儿童亲子、餐饮等体验型业态，与半开放式空间、常态化活动运营协同具有良好的消费吸引力。
其他项目的消费档次和运营情况则差异较大。中商徐东平价广场以中商超市为主力店，聚集较多中老年鞋服品牌及小型餐饮档口。新世界百货徐东店在竞争压力下除一层保留部分零售外，不得不引入较多小吃快餐、儿童教育培训、甚至盒马鲜生进入，是新世界百货在武汉最为平价的项目。福客茂、东原时光道则因为铺面散售、运营缺失、规划不良等因素成为了小吃快餐及生活服务业态的天地。
基于庞大的消费群体，商圈整体出租率较高。销品茂、群星城较为平稳地维持着低于3%的商铺空置率。调整招商后的新世界百货徐东店出租率在数据上较为理想。中商徐东平价广场依靠超市带动出租率较高，疫情影响下临街铺面出现部分空置。万利广场引进苏宁易购、休闲娱乐和生活服务集合店、培训学校、装饰公司等大面积低承租商家去化了面积。
福客茂、东原时光道商铺散售、运营不利，空置率较高，福客茂除影院、KTV、家电等主力店外，杂布外卖、小吃门店，东原时光道空置率更超过50%。君临国际铺位部分出售，招商、运营问题较大，空置率高达约63%。
06
结语
徐东商圈从诞生、快速成型、步入辉煌、疲态渐显到如今迎来曙光，尚不足二十五年，过往的它，可谓是武汉交通体系完善、城市规模扩张、地产开发浪潮的显著受益者。
未来的徐东商圈，借助中心城区功能优化、产业升级的推进，东牵华中金融城金融主轴中北路，西衔武昌滨江商务区核心区，面临着难得的升级机遇。
但挑战往往与机遇相伴相生，徐东商圈需要对未来几年自身的定位调整做出清晰的认知和规划，对商圈与周边功能区域、武昌与洪山两个行政区域之间的协调对接工作倾注更多的努力，如此才能真正良好借力，实现商圈的再一次辉煌。
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数据采集日期：2021年7月30日
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