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街道口商圈,“大学之城”的代表性商圈丨武汉商圈系列

2021-12-24 点击:

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街道口商圈,依托众多高校学生、浓厚科教资源和政策倾斜,上世纪九十年代成为广埠屯科技一条街,被誉为武汉“中关村”,辉煌十余年。2003年引入台湾蓝天集团建起武汉群光广场,开启商圈崛起之路,至今仍作为武汉具有代表性的中高端百货发挥着独特商业魅力。2014年银泰创意城进驻,形成稳定的商圈双核格局,承载武汉年轻消费者多元、多档次的需求。

 

武汉商圈系列第五篇,我们聚焦陪伴无数学子从校园到职场的街道口商圈。
01
商圈概况
商圈名称:街道口商圈
行政区:洪山区
商圈范围:商圈核心为珞瑜路与珞狮路交汇区域。主要范围为沿珞瑜路西至珞狮路、东至广八路约1公里的带状区域。
商圈等级:区级商业中心
客群特征:街道口商圈周边高校林立、写字楼聚集,学生、教师和年轻白领客群数量庞大、密度极高。
交通条件:街道口是武昌重要的交通枢纽,是武汉市二环线的重要节点之一。珞喻路西连武珞路,衔接武汉长江大桥,东连东湖新技术开发区的枢纽门户光谷广场,珞狮路连接二环线,同时连接江南、江北的地铁2号线、8号线也在街道口交汇,“环线经济”和“地铁效应”协同。但交通拥堵也是长期以来困扰区域提质的严重问题。
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02
商圈商业格局
街道口商圈主要的纯商业项目共七个(武汉群光广场Ⅰ馆和Ⅱ馆计为一个项目),商业体量约35万方,以武汉群光广场和银泰创意城为核心,未来城购物公园、乐天城、流行视窗购物广场、新世界百货武昌店和赛博珞珈胡同紧凑布局,形成以年轻化时尚潮流和体验消费为特征的业态丰富、档次分层的商业组团。
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区域商业布局特征鲜明,广埠屯曾是华中最大的数码交易中心,九大电脑城沿珞瑜路两侧分布,如今多已没落或转型,正街道口位置经由武汉群光广场的多年经营和其他项目的陆续入驻,形成稳定的年轻客群一站式消费中心。然而由于区域属于武汉早期建设地块,建筑密度大、规划较混乱,加之高校、医院分据大量用地,商圈多年缺少新增商业供给,未来发展受限较大。
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03
商圈发展历程
街道口区域依托大量的高校客群,从科技一条街起步,从群光广场进驻而繁华,因突出的科技型资源优势、交通优势和商业价值,吸引众多商业、写字楼投资,较快发展壮大。
期间,商圈也经受了商业地产同质化的压力、交通基础设施建设的阵痛、商业扩张空间受限的困境。当前形成了以武汉群光广场和银泰创意城为两大核心的平稳局面。
未来,内部伴随存量调改的持续演进,结合洪山“大学之城”亮点片区规划,探索片区改造提升的新模式、新路径,外部与武商梦时代广场竞合发展,成为街道口破解瓶颈、发展提升的方向。
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04
商圈商业特征
年轻消费奠定商圈商业基调:高校学生、写字楼白领和科研教育从业人群构成了街道口基数庞大、需求稳定的主力消费客群,令商圈具有鲜明的年轻、潮流、悦己、体验的消费特征,奠定了商圈年轻化、多元化、多层次的商业基调。
 
群光广场构成商圈引力核心:武汉群光广场的进驻将街道口的商业价值挖掘呈现出来,它的发展和调整本身构成了商圈发展的缩影,而且凭借出色的运营能力,长期以来也是武昌高端商场的代表,是商圈形象和地位的重要基石、商业吸引力的重要保障。
 
存量调整改造是商圈主要动力:近些年存量项目不同程度的调整转型和改造是商圈发展的主要推动力,未来基于庞大稳定的客群基础、用地不足的客观现实和部分项目定位平庸的现状,存量调改将依然是维持商圈商业活力的主要手段。
 
商圈未来发展仍需探索突破:商圈内部主要面临用地不足、增量有限的困境,外部将遭受武商梦时代开业的近距离冲击,结合已经提出的“大学之城”亮点片区规划,商圈未来如何参与环高校创新经济圈建设、如何围绕“大学之城”延伸商业价值仍待探索。
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05
商圈业态结构
商圈中武汉群光广场、银泰创意城、未来城购物公园、乐天城、流行视窗购物广场、新世界百货武昌店六个主要商业项目当前入驻商家约1019家,其中武汉群光广场超过430家,占比约42%,银泰创意城超过280家,占比约28%,两者相加占比约70%。其他项目各自入驻商家则在100家左右或以内。
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除超市便利店业态外,上述六个商业项目的入驻商家中,零售、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐、生活服务业态占比分别为57%、26%、8%、4%、5%。零售购物选择丰富,餐饮业态占比适中,休闲娱乐供给多样,符合年轻群体的消费需求。
注:业态占比、空置率比例皆按照商家数量计算,下同。数据采集时间2021年9月。
 
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按照细分业态来看,零售业态中,服饰占比约56%,鞋履箱包、珠宝配饰、美妆个护占比相近,且以武汉群光广场及银泰创意城为供给主力,呈现品牌化、中高端化特征。餐饮业态发展均衡,满足多种消费场景、多档次消费客群的就餐需求,也为长时间逗留过程中的就餐提供多样选择。
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由于商圈以年轻客群消费为主,儿童亲子业态占比不高,且以分布于武汉群光广场和银泰创意城高楼层的儿童零售为主。休闲娱乐业态则数量较多,种类丰富,新兴业态聚集程度高。
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商业项目横向对比来看,武汉群光广场与银泰创意城两个核心项目形成明显的差异互补,群光广场作为武昌地区的购物首选地之一、商圈内第一家集中性商业,其业态以零售购物为主导,占比高达75%;银泰创意城是商圈内显著的新型体验式购物中心,偏向新零售、餐饮、休闲娱乐等体验型业态,对学生群体具有良好的消费吸引力。未来城购物公园通过重新调整定位,以网红美食、潮流娱乐、创意零售、时尚玩乐四大主题融合的模式,转型为强体验性的商业综合体。
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商圈内典型集中性商业除赛博珞珈胡同和乐天城外,整体空置率较低,在5%以下。武汉群光广场、银泰创意城依靠规模、定位、运营等优势及庞大的消费群体,品牌换新速度快,出租率一直保持较高水平。新世界百货武昌店在改造重开后,品牌档次虽然一般,出租率数据相对良好。流行视窗购物广场主打大学生市场及中低端消费者,业态档次较低,但也依然具有一定的市场受众。乐天城因基础设施差、定位运营弱等问题空置率长期居高不下,目前除电影院、酒吧等主力店外,多为小吃快餐店。此外,赛博珞珈胡同出租率一直惨淡,空置率达到50%以上,但聚集了包括MUSEPULS、贰麻酒店等在内的新兴休闲娱乐业态。
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06
结语
街道口商圈,是武汉这座“大学之城”中最能代表学子消费的两大商圈之一。
曾为武汉文艺青年聚集地、已被拆除的华师文化街,如今正在建设成为“华中师范大学大学生创业中心项目”,它代表着街道口商圈正在探索的方向:以街道口中央创智区打造为带动,产学研一体化融合,推动片区改造更新,让年轻人的商业消费中心亦成为创新创业的孵化中心。
在武商梦时代广场的近距离冲击即将到来之际,这样的发展路径不失为一种差异化创新。然而中心片区的改造和特色商业模式的培育,也是挑战重重。
以商圈可观的客群基数和两大核心项目优势的招商运营能力为基础,街道口拥有着探索和实现的潜能。
 
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