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汉阳主城区商业发展分析：

• 汉阳主城区商业体量约131万㎡
• 大中型项目是区域商业主力，服务家庭消费
• 整体发展缓慢，空间布局不均，商业品质不高
• 万达、万科开业，2021年成为转折年

汉阳主城区商业发展展望：

• 未来两年汉阳主城新增商业供给约42万㎡
• 武汉远洋里CITYLANE重塑汉阳商业魅力
• 四新大道商圈商业氛围成型之势将成
• 众多小体量商业完善服务配套功能
• 项目建设推动及不良资产盘活挑战依旧

数据说明：

• 汉阳主城区指汉阳区，不包含归属武汉经济技术开发区管辖的部分。
• 本文统计对象以商业体量≥3万㎡的购物中心、百货、商业街区、奥特莱斯及部分文旅商业和配套商业为主，不含依城市自然街道形成的商业街；基于汉阳主城商业发展客观情况，另将4个品质较好或有后续相连物业供应的体量＜3万㎡的社区商业列入统计。
• 本文数据截止2021年12月31日，数据来源于二手数据结合实地调研，如有错漏欢迎指正。更多数据说明详见文末。

PART.01

汉阳主城区商业发展分析

汉阳主城区商业体量约131万㎡

截止2021年12月31日，汉阳主城区已开业商业项目共17个，商业体量约131万㎡。

大中型项目是区域商业主力，服务家庭消费

已开业商业项目中，除体量＜3万㎡的项目外，5-10万㎡体量、10-15万㎡体量的项目数量占比分别约为33%、27%，两者合计占比约60%；项目单体平均体量约8.54万㎡。

大中型项目是区域商业主力，辐射家庭一站式消费，2021年开业的万达、万科项目皆是5-15万㎡体量区间的典型，适应汉阳居住功能突出的城区职能和商业总量偏低、空间分布不均的市场格局。15万㎡及以上的大型商业项目以武汉摩尔城和汉商21世纪购物中心为代表，分布在大汉阳片唯一的市级核心商圈王家湾商圈。

整体发展缓慢，空间布局不均，商业品质不高

汉阳主城商业发展速度整体较为缓慢。2011年之前，随着武汉摩尔城开业、汉商银座购物中心新楼建成，钟家村商圈发展成熟、王家湾商圈迅速崛起，汉阳主城两大中心商圈分立的局面形成并维持至今。

2014-2017年期间，区域商业进入新一轮发展期，商业增量约53万㎡，商业存量实现翻番，突破100万㎡。在空间格局上，王家湾商圈规模得到扩张，国博、滨江、马鹦路、芳草路等商业空白地带迎来少量供给，但整体商业设施不足、空间布局不均、商业品质不高的局面并无根本改变。

2017年开业的江腾广场/图源羿天设计

2019-2020年，区域仅有3万㎡及以内的小体量社区商业开业，包括武汉滨江万科里、武汉华发未来荟Ulife、季佳·里丨美好广场等项目，于2021年正式开业的武汉复地活力广场也在此时期实质性营业，项目品质皆呈现明显提升，象征着区域社区商业以销售型街铺为主、招商运营能力低下的低质发展方式开始转变。

万达、万科开业，2021年成为转折年

2021年，万达、万科两大地产集团的项目开业，以约23万㎡的优质商业物业，填补区域商业空白，取得优异销售成绩，更拉开了四新大道、五里墩两个潜在商圈的发展序幕，汉阳主城商业真正迈开追赶步伐。此外，位于汉阳滨江新港长江城的武汉复地活力广场于2021年10月正式开业。

武汉汉阳万达广场，位于四新大道，是湖北省第20座万达广场，项目物业原为新城阳光国际广场，建成后一直未能开业，2019年曾与绿城资产旗下商管公司签约，由其打造青悦城项目，后项目迟难推进，由万达商管以轻资产模式接手，成为万达商管在武汉的第三个轻资产项目，取得理想开业成绩。除购物中心部分外，项目还有3.2万㎡销售型商业街区由万达统一招商运营，计划于2022年6月开业。

武汉汉阳万达广场/图源武汉市汉阳市政建设集团有限公司

万科未来中心VFC，位于五里墩，是武汉万科首个TOD项目，定位于武汉首家“友好力”购物中心。五里墩区域曾有打造300万方UCC武汉国际商业文化中心的规划，包含100万方商服体量，然而多年几无进展，曾进驻或意向进驻的华润、华侨城已不见踪影，万科未来中心VFC的成功开业证明了该区位以及汉阳的消费潜力，为五里墩的商业重启带来希望。

万科未来中心VFC/图源万科未来中心VFC

PART.02

汉阳主城区商业发展展望

未来两年汉阳主城新增商业供给约42万㎡

据不完全统计，汉阳主城潜在供给的商业项目约20个，商业体量超过145万㎡，其中明确提出2022-2023年开业计划的商业项目3个，商业体量约42万㎡，包括武汉方圆荟、武汉远洋里CITYLANE两个大型优质商业物业和武汉汉阳万达广场的金街部分。此外，武汉金茂览秀城已提出将于2024年开业，承续汉阳主城优质商业的逐年增长趋势。

武汉远洋里CITYLANE重塑汉阳商业魅力

武汉远洋里CITYLANE无疑是汉阳主城近三年来最受瞩目和期待的项目，以17万㎡开放式商业街区，组合甲级写字楼、公寓、酒店、住宅构成240万㎡综合体，对于汉阳区的商业地位提升和商业特色塑造起到至关重要的支点带动作用。

武汉远洋里CITYLANE效果图/计划2023年开业

以其为带动，钟家村古城商贸区和大归元文旅区将形成远洋里、群星里（福星惠誉汉阳城商业）、中海商业聚集特色化发展的局面，令汉阳区的文化特色优势转化为文旅产业和商业价值，形成较高能级、独具吸引力的文商旅目的地。

届时，与大归元片相距不远的五里墩片区也将获得受益，以万科未来中心VFC“微度假”理念的强化、融创·武汉1890项目的推进为主，丰富消费场景和内容，拉动归元片客流的消费纵深，同时引流汉口客群。当然，我们也寄望于五里墩其他商服用地能够引进较具品质的项目，实现片区商业合力的正向叠加。

融创·武汉1890效果图

四新大道商圈商业氛围成型之势将成

沿四新大道东至方岛，西至车友路，商业聚集发展的态势已经清晰呈现，布局有已经开业的唔哈生活WUHA LIFE、武汉汉阳万达广场，计划在2022-2024年期间开业的武汉方圆荟、武汉汉阳万达广场金街、武汉金茂览秀城，加上在建和待建的中城乐武汉城市乐园、中南科研设计中心、新昕广场、武汉恒大珺睿、保利香颂水街等项目，片区未来将形成超过75万㎡商业体量，成为又一新兴商圈。

武汉方圆荟效果图/计划2022年下半年开业

同时，零售商业物业的聚集，也将推动紧邻的红星美凯龙环球家居广场汉阳商场、欧亚达汉阳国际广场近35万㎡商业体量的业态调整及跨界融合，推动区域商业氛围发展。

众多小体量商业完善服务配套功能

作为新建住宅密集和商业设施稀缺矛盾长期存在的区域，未来随着小区入住率进一步提升、四新商务楼宇的落成及一刻钟便民生活圈建设的推进，小体量社区商业和裙楼商业将实现数量和质量的可观增长，多级商业体系和服务配套功能将得到逐步完善。

省交投实业总部效果图/计划2023年12月竣工

其中社区商业以亿事达集团承接招商运营的季佳广场丨汉桥、万科旗下紧邻已开业的滨江万科里的的新世纪翡翠滨江K3地块、龙湖旗下春江彼岸K地块为代表，裙楼商业以四新大道与江城大道交汇区域的交投实业总部等诸多商务楼宇配套为代表。

项目建设推动及不良资产盘活挑战依旧

汉阳主城，尤其是四新板块的项目多年以来都存在着拿地多年不动工、施工缓慢乃至停工、烂尾或多次易手等问题，成为区域商业体系建设完善的重大阻碍，同时，核心商圈及重点功能区还广泛存在着存量项目大面积空置乃至整体闭店的情况，严重影响了城区商业形象和品质提升。与此同时，地铁规划的落后在未来一段时期内也将依然限制着汉阳发展速度。

闭店的新世界百货汉阳店/图源网络

“十四五”期间，汉阳以突破1100亿元GDP为目标，将着力优化空间格局、提升城区建设品质，除了上文已经提及的大归元、五里墩、四新大道等区域，汉阳主城还有大量功能区域和已规划的大体量商业项目有待落地，如四新中心的海伦堡海悦世界、国博滨江的国博环球文化中心、汉阳滨江的世茂锦绣长江国金广场等等。

世茂锦绣长江国金广场效果图

面临内外发展基础的不利条件，汉阳主城的商业进阶之路在消费潜力明显释放、发展转折加速的趋势之下，也不无重重变数，有赖于开发企业和地区政府的双重努力推动，方可实现真正的商业追赶。

数据说明：

• 汉阳主城区指汉阳区，不包含归属武汉经济技术开发区管辖的部分。
• 本文统计对象以商业体量≥3万㎡的购物中心、百货、商业街区、奥特莱斯及部分文旅商业和配套商业为主，不含依城市自然街道形成的商业街；基于汉阳主城商业发展客观情况，另将4个品质较好或有后续相连物业供应的体量＜3万㎡的社区商业列入统计。
• 潜在供给的商业项目指满足上述条件的，已建未开业、已在建、已报规及部分透露较为可信的设计方案，初步预测将于5年内入市的项目。
• 存量改造项目的开业时间，经营业态大体延续且运营方未变更的以初始开业时间统计，经营业态大幅转型或运营方变更的以新开业时间统计。
• 包含1馆2馆、A馆B馆或一期二期的项目，一般按一个项目统计，特殊情况的另行标注。
• 同时包含购物中心、商业街区等不同物业类型的项目，商业定位和特色较为一致、商业动线和客流联系度高、统一运营管理的，一般按一个项目统计，否则按两个或多个项目分开统计。
• 本文数据截止2021年12月31日，数据来源于二手数据结合实地调研，如有错漏，欢迎指正。

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