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汉口三大主城区商业发展分析：

• 三大主城区商业体量超过440万㎡
• 项目体量分布较为合理，商业体系相对健全
• 汉口，武汉商业发展进程的缩影
• 2021年重点商圈多元化供给扩容

汉口三大主城区商业发展展望：

• 未来两年汉口主城新增商业供给约73万㎡
• 服务业升级带动高端商业要素资源重组
• “小而精”的商业精细化发展与创新
• 范湖商圈融合呈现，宗关商圈转型重塑
• 2.5环区级商圈的兴起与商业体系补全
• 中心区域城市更新与存量改造任务艰巨

数据说明：

• 汉口三大主城区指江汉区、江岸区、硚口区。
• 本文统计对象为商业体量≥3万㎡的购物中心、百货、商业街区、奥特莱斯及部分文旅商业和配套商业，不含依城市自然街道形成的商业街。
• 本文数据截止2021年12月31日，数据来源于二手数据结合实地调研，如有错漏欢迎指正。更多数据说明详见文末。

PART.01

汉口三大主城区商业发展分析

三大主城区商业体量超过440万㎡

截止2021年12月31日，汉口三大主城区已开业商业项目共56个，商业体量约443万㎡。

项目体量分布较为合理，商业体系相对健全

已开业商业项目中，5-10万㎡体量的中型项目数量占比约35%，10-20万㎡的大型项目占比约32%，20万㎡及以上的超大型项目占比约16%，3-5万㎡的小型项目占比约17%，各服务等级的商业项目配比结构较为合理，商业服务体系总体较为健全。

汉口，武汉商业发展进程的缩影

汉口是武汉商业的发源地，商贸流通业发展历史悠久，汉口主城零售商业物业的发展历程也可看做是武汉商业发展进程的缩影。

1992年之前，国有百货商场主导时代

2003年之前，汉口零售商业的发展处于百货时代，其中又以1992年武汉市被批准为沿江对外开放城市为节点。1992年之前国有百货占据主导，以设立于1937年的市内第一家国营大型百货商场——武汉市中心百货商店、1959年开业的中苏友好商场——武商MALL·国广的前身为起源，奠定了本土零售企业和航空路商圈的强势地位。

武商MALL/图源武商MALL

1992-2002年，经济转型及百货业黄金十年

1992年之后，伴随着鄂武商A成为中国商业第一股，以新世界百货为代表的港台资/外资百货进驻武汉，以麦当劳为代表的外资零售企业带来新的消费内容，革新和开放成为汉口商业发展的主旋律，1992至2002年这一时期亦成为中国百货业的“黄金十年”。

新世界百货国贸店（武汉新世界国贸大厦）/图源新世界在武汉

2003-2014年，购物中心登场及商业发展加速

2003年后，中国购物中心发展模式趋于成型，第一代万达广场落地江汉路，带动武汉进入购物中心的萌芽期。2007年，以原址新建的武商武汉国际广场、城市更新而来的武汉新天地的开业为标志，汉口商业迎来新的篇章，品质提升，供给提速，2009年汉口主城商业总量突破100万㎡，其后五年供给活跃，2014年即实现体量翻番，突破200万㎡。

武汉天地·新天地商业街/图源XINTIANDI新天地

2015-2020年，存量时代到来及商业调整蓄势

2014年后，汉口商业依然维持平稳较快增长，年均新增商业体量近30万㎡，武汉荟聚中心、壹方南馆、永旺梦乐城武汉金桥等典型性区域型购物中心涌现，商业档次和功能愈趋多元化，新兴商圈成型。至2017年，汉口主城商业总量已突破300万㎡，呈现出存量巨大、竞争激烈的局面。2018-2020年的新开项目以中小体量为主流，向配套服务完善及社交场景打造转型，与此同时，存量改造不断上演，待开项目峥嵘显露。

武汉荟聚中心/图源武汉荟聚

2021年重点商圈多元化供给扩容

2021年汉口主城开业商业项目5个，体量约47万㎡，其中武汉恒隆广场、武汉江宸天街、华发中城商都是全新开业项目，武汉K11购物艺术中心Ⅰ馆是二期开业项目，季佳·荟丨新华家园是存量改造项目。

武汉恒隆广场、武汉K11购物艺术中心布局于武汉核心商圈航空路商圈，带来高端、标杆性的优质增量，打破了多年以来由武商MALL三项目支配的传统商圈格局，既有力推动商圈内部存量项目的调整升级，又强化了商圈龙头地位，令航空路商圈以全新的面貌应对国际消费中心城市建设的任务及武昌多个高端商业项目崛起的竞争。

武汉恒隆广场/图源恒隆地产

武汉江宸天街、华发中城商都位于范湖区域，以差异化的定位，快速改变了区域商业面貌，在CBD和菱角湖两个以服务家庭消费为主的中小体量商圈之间构建起新的商业支点，为区域在建项目营造了良好消费氛围，奠定CBD-范湖-菱角湖商圈资源整合、融合发展的重要基础。

武汉江宸天街/图源ABBS

季佳·荟丨新华家园坐落于杨汊湖板块，是亿事达集团接手存量物业招商运营的又一案例，是打造“一刻钟便民生活圈”的趋势体现。

季佳·荟丨新华家园/图源季佳荟新华家园

PART.02

汉口三大主城区商业发展展望

未来两年汉口主城新增商业供给约73万㎡

据不完全统计，汉口主城潜在供给的商业项目约30个，商业体量超过230万㎡，其中计划于2022-2023年开业的商业项目约10个，商业体量约73万㎡，重点项目包括武汉万象城、武汉国金天地CityOne、武汉泛悦·南国中心二期、范湖万达广场等。

汉口主城部分潜在供给的商业项目

服务业升级带动高端商业要素资源重组

潜在供给的商业项目中，10万㎡及以上体量的大型项目数量占比约三成，其中以汉正街中央服务区的武汉嘉里中心和BFC复星外滩中心、建设大道的武汉万象城、航空路商圈外延-精武路的武汉国金天地CityOne最具看点，远期还有二七滨江商务区的商业供给有待入市。

与汉口主城过往的商业发展相比，可以看到随着汉口现代服务业迭代升级、高端服务业集群建设的推进，高端商业要素由单核聚集的局面开始进入多中心战略布局阶段，未来各功能区片之间的产业关系需要有机梳理，零售、餐饮、服务之间的协调发展需要良好引导，商业体之间的差异竞争也面临着探索与挑战。

“小而精”的商业精细化发展与创新

潜在供给的商业项目中，3-10万㎡体量的中小型项目数量占比约七成，除新建社区商业外，与商务楼宇共同建设的现代服务配套在数量和品质上大幅提升，同时在江汉、江岸两区，2-3万㎡的在建商务配套商业数量众多，整体呈现出“小而精”的发展趋势，新模式和新业态如市内免税店、航站楼、文化综合体等开始在此类商业项目中出现。

首地城市航站楼效果图

范湖商圈融合呈现，宗关商圈转型重塑

近几年，汉口主城商圈格局中将发生明显变化的主要为范湖商圈和宗关商圈。范湖区域，以已经开业的武汉江宸天街、华发中城商都为基础，原泛海城市广场购物中心将变身为范湖万达广场，青年路沿线的首地城市航站楼即将建成，嘉裕五星级酒店、武汉广电全媒体中心正在建设，菱角湖的武汉阅道广场计划开业，CBD-范湖-菱角湖商圈融合发展将得到实现，并成为商业功能特色化、创新化探索的示范。

武汉阅道广场效果图

宗关商圈作为汉口传统商业聚集区之一，过往发展并不理想，硚口旧改的大力推进为商圈带来转机，万科万维天地、招商蛇口·国著上宸、首创天阅一江源等项目的建设推进，中建御景星城、武汉宝龙城、时代·新世界等项目的后续入市，宗关枢纽西片的土地储备，令宗关商圈的功能重塑和地位升级为期不远。

首创天阅一江源效果图

2.5环区级商圈的兴起与商业体系补全

与汉口二环内新建商业多点开花、核心商圈联动融合的走势形成对照的，是二环外区级商业中心的扩容或兴起，商业体系补全，人居环境进一步优化，其中又以龙湖集团位于新荣、古田的两座天街项目为重点，将以10万㎡以上的一站式购物中心推动区域商业氛围的成型和新兴商圈的兴起。

新荣龙湖天街示意图

中心地段城市更新与存量改造任务艰巨

经过多年发展，汉口主城两大核心商圈航空路、江汉路-中山大道都面临着拓展空间不足与部分存量空置的双重问题，总面积约为5.81平方公里的汉口历史风貌区正在启动改造工作，城市更新与存量改造已经成为汉口商业新一阶段提质扩容及特色化打造必须面对的课题。

位于汉口历史风貌区内的华发·外滩荟效果图

未来几年，汉口主城关注度最高的城市更新片区楚宝片、清芬片有望引进重量级项目，将江汉路-中山大道商圈与汉正街中央服务区相连接，打造“百年商道”商旅文商业地标；电影制片厂地块二期、搁置多年的水游城地块的推进情况，决定着航空路商圈北扩东延的步伐；汉口历史风貌区的文旅资源转型及商业功能导入，蕴藏着巨大的商业想象空间和人才财力缺口。

武汉城建·中央云城（电影制片厂地块）示意图

存量改造项目如武汉X118、民众乐园等则代表了存量改造的市场热潮，此外，如武汉外滩1861、新崇光时尚广场、华氏国际广场等占据核心区位、影响城市界面的存量不良资产，在寸土寸金的汉口主城中为数不少，在主城做优的战略下、盘活存量的趋势中，是否能迎来新生，亦值得关注。

数据说明：

• 汉口三大主城区指江汉区、江岸区、硚口区。
• 本文统计对象为商业体量≥3万㎡的购物中心、百货、商业街区、奥特莱斯及部分文旅商业和配套商业，不含依城市自然街道形成的商业街。
• 潜在供给的商业项目指满足上述条件的，已建未开业、已在建、已报规及部分透露较为可信的设计方案，初步预测将于5年内入市的项目。
• 存量改造项目的开业时间，经营业态大体延续且运营方未变更的以初始开业时间统计，经营业态大幅转型或运营方变更的以新开业时间统计。
• 包含1馆2馆、A馆B馆或一期二期的项目，一般按一个项目统计，特殊情况的另行标注。
• 同时包含购物中心、商业街区等不同物业类型的项目，商业定位和特色较为一致、商业动线和客流联系度高、统一运营管理的，一般按一个项目统计，否则按两个或多个项目分开统计。
• 本文数据截止2021年12月31日，数据来源于二手数据结合实地调研，如有错漏，欢迎指正。

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